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任志强最新内部演讲“暴涨说”,威力无穷!

时间:2017-01-19 11:43    来源:郑州港区楼市  

 任志强在上海的一个投资策略会上的内部分享,成了今日各大媒体转载的热点文章,一时间,“任大炮暴涨说”威力无穷,堪比100门高射炮射向全中国,更堪比一二线新创的100个新地王,刺激了很多人购房人的神经,特别是一二线城市,尤其是中原腹地——郑州!

作为郑州市的一个公民,本人对任志强的郑州房价上涨说深表赞同:“那么我们看中部城市除了武汉限购以外,可以达到10点几的增长。大家说郑州涨了,我说郑州就该涨!不涨就错了!全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快,所以郑州吓得够呛,老出台政策,一轮不行两轮两轮不行三轮,你把铁路拆了你看能涨吗?”

在这里问大家一句:郑州的铁路能拆吗?

答案肯定是不能了!

那么,既然铁路不能拆,因此郑州房价还得涨!这就是任志强的郑州房价上涨逻辑。

由此,我终于明白了为何郑州的调控是全国最严了,首先是严厉的限购出台,即外地人只能买一套,但必须有两年社保和纳税;第二,二套首付60%认房认贷,只要你在限购区贷过款,就算二套,甭管你有房没房,这太厉害了,比南京和合肥都严厉,基本等同于上海,但人家上海普通住房是首付50%,因此郑州可以等同于上海;第三,限价,即限地价和限房价,其龙湖和龙子湖以及白沙三地的限价,土地价格是周边地王的一半,房价比周边售价拉低20%——30%,这一点上海都没有,可以说是全国最严(比北京的限价还牛)。

任志强看到了郑州房价暴涨的因素,应该也看到了郑州的这些严厉政策,因此,他说“将来”。

对,就是将来,将来很多城市都会暴涨,当限购限贷取消之日,如果没有长效机制的政策出台,房价极可能会暴涨,郑州也不例外。

但这一切,到时候会变成现实吗?

今日网传的任志强内部分享上的讲话,是不是他本人“想说”的呢?我们不得而知!这是任志强先生在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的分享。

食用说明:全文近9000字;文字最大程度地保留了任志强先生的口语化;分享内容主要针对新房市场;讲话内容稍显保留,这个大家都懂的。

题目:《当前的房地产形势》

领导前几天跟我说,不许说“房子是住的,不是炒的”。中央已经决定了,所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观,我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性,这个不确定性其中就有特朗普。

就我个人来说,特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事,就逼着你去出牌应对,逼着你改革。举个例子,特朗普说要减税,如果他上台后真的减税,那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗?前些天中央经济工作会议已经说了,今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革,这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会,可以促进中国加速进行制度和经济改革。

这个你们老总邀请我讲讲房地产,但是领导又跟我说不让讲,我都答应你们老总了,这事儿也挺麻烦,所以说我就用统计局的数字来讲讲。(全场笑)

 

 

(注:由于来源是视频截图,发言中的ppt不是很清楚,但关键数据在文字里都会讲的很清楚)

这表都是统计局的数字啊,为什么先说固定资产投资呢,因为它和房地产有密切关系,和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降,说明民间投资对中国经济没有信心,所以大量资金外流,导致外汇变化等等,这都是有密切关系的。

其实民间投资低迷但不能说没有增长,它这个是3.1%的增长,其实这3.1%的增长里还有问题:它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几,现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。

房地产开发投资增长率也是,6.6%变成6.5%,一个平稳下降的趋势,这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。10月份出台了很多政策,这个国庆长假的时候,十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩,回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%,今年涨到这么多,已经很不错了。

换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,16年的gdp就掉下去了。

我们把投资分为三块。第一块叫制造业。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱,这块增长是很快的,拉动中国经济增长的很大一块是这里,水利啊地铁啊修桥修路。我们看到11月12月制造业又有增长了,为什么呢,因为前一段时间主要是去产能,就把相当一部分制造业砍掉。砍掉后它就少了,所以后期那些没被砍掉的就有一些机会,它就增长了。

对于房地产相关,在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况,到十一月仍然是增长的。这个你要是扣掉房地产那增长就惨了。所以不管你怎么骂房地产,你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的gdp,你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢,4.8%了。

如果我们按今年计算,16年3个季度的gdp增长是6.7%,扣除了是4.4%了。那我们只看房地产,单独计算房地产是占0.8%,那么房地产相关投资占多少呢?就是钢铁水泥木材那些,占0.7%。那今年没有房地产就剩5.2%的gdp了。所以说房地产不可或缺,在整个国民经济的增长中作用是巨大的。

我们再说税收,房地产在税收增长中贡献是最大的,占29%。

所以告诉大家一个什么意思,就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去,不能让它没了。

 

 

 

土地今年涨价很多,但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%,所以很多城市土地出现短缺,包括上海北京。单说北京的例子,北京16年的土地出让收入是多少呢,800多亿。大家觉得很多吧,15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应,你还老埋怨房价涨,它可不就得涨吗,因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标,你今年供应少,土地是两年开工,所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。

房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降,确实下降了4个多点,从四十多变成三十多。12月很多人很悲观,认为会下降很多,我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里,它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉,剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南,北京雾霾了,很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的,大家都去躲雾霾。

销售面积增加24.3%,销售额增加了37.5%。这个差额,就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点,主要是在限购的城市。那有个问题,我们说定了多少目标,什么百年复兴高速增长,那么这个国家如果不是一个城市化的国家,那就绝对不可能变成一个强国。

强国的唯一标志就是城市化,历史上我们有过强国时代,比如说清朝宋朝,但那都是农耕时代。为什么清朝后来不灵了呢,一个是闭关锁国,一个就是保持农业国。但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业,这个发展过程其实就是城市化的过程。

我们现在有多少农民啊,现在数据是9亿多,这么多农民你可能在世界上强大吗?不可能。所以没有城市化你是不可能把国家变得强大的。那么另外一个问题就是城市化来自于社会分工,来自于收入差别。比如说我要在农村建一个污水站,你建不起来,因为它人太分散。只有城市化才能建起来。

比如说我们建一个中水处理,20万平米的一个小区,开发商都知道建不起来。但是说必须得建,好好我们建,但是这个20万平米的小区的中水是不够用的。

大家用完的水经过处理变成中水再去用,比如冲厕所什么的。问题是你那些住户用的废水不够用来处理的,怎么办呢?就是三分之一用的是废水,三分之二用的是自来水,这还说城市化哪?我们现在名义上说的进行中水处理,结果都是自来水。这些没有城市化都是做不到的,而我们现在的城市化做的还很差很差。

北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”,这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划,在王岐山当市长的时候提出来的:在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。

大家都知道王岐山是2003年上任,那么这个规划实行了多少年呢,到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划,为什么房价高呢,你说你2020年1800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了,可土地指标没有变。

那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢,3750万。那么大东京为什么这么多人口呢,它当初1200万人口的时候跟北京市一样,下决心要把人口控制住,于是就修了一条高速铁路,说半个小时就能到大阪,说东京人都到大阪去吧,于是呢大阪人就都到东京来了。(全场笑)

北京也修了一条,修到天津,说半个小时就到天津,于是天津人就到北京来了。

这个城市的吸引力啊,种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口,这是一个巨大的难题。市里就给各个区下任务,区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区,怎么搬啊,然后想出了个主意,说每个企业收购一个小商品市场,不能租给小商户,这个小商户就得走。没办法呀,每个区都下了任务,就告诉你必须把这些人轰出去,所以北京好多小商品市场就关掉了。

把人轰走,你轰得走吗?但是我知道,大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊,你别说你是中国人,你是上海人你在上海待着,你是湖北人你在湖北待着,你是湖北一个县里人你就在县里待着。为什么,那写着呢,没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊,有个劳动合同就能买,中国人不行,你还得户籍社保一大堆。

所以这个房地产是涨还是跌呢?和人口有关系,更和我们制度有关系。

前几天中央出台了个政策说保护产权。大家很高兴,说保护产权投资就回升了,大家就安心了,说也别老拿着钱跑美国买房子了。然后中国限购,这就很麻烦。产权是什么,是你有钱你想买可以买,而不是说你有钱你买不了。所以这里面有很多麻烦。

那么债券资金增长我们看是平的,高速增长的过程。说明明年不缺钱,开发商手里有钱啊,今年已经取消了很多开发商的债券发行,但是去年有一万多亿。所以很多开发商手里是有钱的,那么有钱应该能保持投资持续增长啊,那问题是你有钱买了地,销售掉下来怎么办?

销售有可能因为政策导致下降,我们看到目前为止,全国没有说快速的下降,一线城市和限购城市出现了一些下降,但三四线城市没有。所以16年12月数据还没出但我们估计整体不会下降太多,应该是一个平稳增长的过程。

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标签:任志强

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