马航事件冲击中国房企在马投资 第二家园计划受影响

时间：2014-03-27 16:49    来源：中国企业家网  

 

　　文_本刊记者_谢思聿

　　一直以来，马来西亚都是中国普通民众度假的首选地。那里有旧街场的咖啡，蔚蓝的海水以及永不结束的夏天，大朵大朵绚烂的繁花盛开在每一个角落……顺道还可飞往新加坡，或是去泰国继续行程。

　　从2012年开始，他们发现原来在那里置业也不错。

　　还是在2002年，马来西亚政府推出“第二家园计划项目。”2009年，出任大马总理的纳吉布推出一系列经济和政治转型措施。其中之一就是进一步完善第二家园计划，包括陆续放宽签证、国籍申请等政策。

　　中国房企成为这一计划的有力支持者。碧桂园成为第一个在马来西亚投资的中国房企，一出手就购入23万平米的土地，计划以150亿元的投资打造总量116万平米的大型综合体项目。

　　马来西亚全部人口也不到3000万人，柔佛州新山区的人口则仅有180万。在过去三年时间里，新山区房地产销售额的平均值不过60亿元。所以碧桂园需要吸引包括国内客户在内的大量外来人口进入该片区域。他们在国内的老业主开始频繁的接到宣传短信和电话，只要花费3000元/人就可以到大马旅游一趟，由碧桂园组织和安排相关行程。按照公司的说法，凡是愿意去看碧桂园在马来西亚项目的人几乎可以享受到人均2000元左右的补贴。

　　他们还向国内居民大力宣扬在马来西亚的移民以及投资政策。为了新山金海湾项目，碧桂园向客户讲述了一个东南亚版的香港与深圳的故事，认为其将来会受到新加坡经济发展的拉动迅速发展，进而潜力无限。

　　但本质上，莱坊国际董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文告诉《中国企业家》，大马柔佛州新山区的综合实力类似于中国二线城市新区CBD，其地价则不过是内地东部地区三线城市的水平。以碧桂园项目为例，以总价15.63亿、规划建筑面积116万平米计，折合每平米楼面价不到1500元。

　　拥有运作城市郊区大盘经验的碧桂园将国内的开发模式复制过来，并计划以14000元/平米的价格进行第一轮预售。2013年，在强势营销配合之下，碧桂园对外宣称马来西亚金海湾项目取得了近百亿的销售业绩。

　　今年以来，继富力地产之后，绿地集团、雅居乐、新华联(6.92, -0.07, -1.00%)等房企纷纷宣布将在大马投资，他们将在柔佛州新山区将建立起大片大片的综合住宅区，与新加坡隔海相望。

　　其中，绿地计划以200亿打造中国房企在大马最大规模的单体地产项目，且与碧桂园相邻。而富力地产更是砸下85亿元人民币，一举拿下47万平米的土地，计划年内推出42万平米住宅、实现50亿的销售目标。

　　“总体说来，中国房企海外投资最主要的目的还是分散风险。”林浩文认为，其实房地产的回报率不会比国内更高。但鉴于目前国内地产形势多变，在华人移民和投资热潮可以帮助他们解决一定比例的项目，同时因为海外资金渠道较为容易，地价却不比国内北上广深更高，在资金与成本的权衡之下，他们觉得海外投资是划算的买卖。

　　粗略估算之下，中国房企计划在该地区潜在的供应量已经接近500万平米，货值近千亿。而在2012年以前，中国在马来西亚的投资总额也不过10亿美元。

　　但意外就发生在3月8日。从吉隆坡国际机场飞往北京首都国际机场的马航MH370未能如期降落。在失去联系18天后，马来西亚总理纳吉布宣布这架载有227名乘客、其中有154名中国人的客机“终结于”南印度洋。

　　原本希望通过进行海外投资来分散风险的中国房企们一夜之间遭到了风险的冲击。

　　“国内企业去海外发展的时候，签署协议时必须对突发事件作出约定。”中国交通建设股份有限公司(以下简称“中交建”)海外业务执行总裁孙子宇曾在接受《中国企业家》采访时表示，“这就是成熟企业与不成熟企业的区别。”中交建有着几十年海外投资建设的经验，除去基建工程外，他们也承担填海造城等业务。孙本人不止是中交建海外总工程师，同时还具备英国皇家特许工程师、特许建筑师资格。

　　在他看来，进行海外投资并不是设立一个公司、派驻一个团队那么简单。首先是需要很长一段时间内经验的累积，其次在集团内部必须进行好顶层设计，以推动海外业务平稳发展。

　　“市场、资金都不是最重要的。关键是对他们的市场规则、法律标准以及人力资源情况做出详细的了解。”孙子宇表示。以澳大利亚为例，对于国外企业派驻当地员工的要求是雅思需达到4.5分以上的水平。这对于需要工程建设的企业来说，首先就限制了国内劳工的输入。而且根据当地的雇工规定，来自中国的员工要与当地员工的比例达到1:1。人力成本高出几倍不说，他们的勤劳程度与中国工人是根本没法相比的。

　　这个过程中，切忌因为受到一两个中间人的引荐就轻率投资。“某个人曾向我介绍马来西亚的项目。”但孙子宇认为，当企业在当地市场并没有根基、也缺乏了解的时候，过分依赖中间人常常会导致风险的发生。“我们以前因为这样的经历交过很多学费，走过来之后才发现风险管控的重要性。”

　　急于进行规模扩张的中国房企们显然走上了中交建的老路。根据媒体报道，碧桂园马来西亚区域总裁阮家声通过马来西亚当地企业Active Builder Group的董事介绍认识了柔佛州苏丹助理DatoMalek。Dato Malek表示愿意提供法律和政策方面的协助，包括向地方政府建议给予碧桂园足够的支持，向其提供一站式服务来便于其在半年内解决相关的手续问题。

　　同样，绿地集团也与马来西亚执政当局达成协议，期冀以巨额投资打破其国内对外资的限制和壁垒，以最快的速度在当地开工预售。

　　还是在事件发生之初，一家在马来西亚投资房企的有关人士还告诉《中国企业家》，“这不过是一场偶然的事件。”但对方也坦陈，公司的战略发展部将密切关注整个事态的演变和发展，随时准备对马来西亚的投资进行重估和调整。

　　经历过漫长的搜寻、等待与期盼之后，最终乘客全部罹难的结果让人难以接受。无论是那些不幸的家属，还是一同关注期待的公众，对于过程中马来西亚政府以及马航的信息处理与发布产生了极大的质疑乃至抗议。

　　事到如今，MH370的悲剧已经不再仅仅是一场意外事故。民众包括很多名人都开始对马来西亚政府的能力以及政治环境产生怀疑。即便这中间存在不理性的因素，但当对一国政府的信任感的消减乃至丧失，在一段时间内使得来自中国的投资、旅游等等方面备受冲击。

　　3月26日，中青旅(19.50, -0.01, -0.05%)控股股份有限公司率先发布《中青旅对于马航事件的紧急措施》，称中国旅游对乘坐马航的安全性产生顾虑，公司“愿意为自己同胞的安全尽责”。为此，中青旅承诺对要求取消赴马自由行的客人进行全额退款;中青旅既有的马来西亚旅游产品中，涉及马航的，将调换为其他航空公司。

　　无论MH370的真相是什么，由此引发的冲击仍将继续。已经有人公开表示暂时不会考虑马来西亚第二家园计划，已经订好的行程也随之取消。3月8日至今，14个交易日内碧桂园的股价已经累计下跌24.88%。3月19日，公司首席财务官辞职，有人士猜测与马来西亚项目有关。

　　但截至发稿日，《中国企业家》未能获得碧桂园的任何回复。“蝴蝶效应”被形容为一个微小的变化所引起整个系统长期而巨大的连锁反应。MH370事件会成为那只卷过马来西亚的蝴蝶吗?

责编/张红

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