冯仑：万科买普洛斯、融创买万达的内在逻辑

时间：2017-07-18 16:56    来源：华尔街见闻  

　　所有房地产人都会记得十年前的2007年，发生在美国最大商用物业集团EOP公司和知名基金公司黑石之间的一次并购。

　　390亿美元，是黑石的收购总成本，这也是有史以来全球规模最大的一宗杠杆收购交易。

　　中国人擅长创造记录、追赶记录，就在上个礼拜，亚洲历史上最大一单私募股权并购，在中国房地产领域诞生了。

　　7月14号那天，新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以116亿美元，折合人民币将近790亿的价格收购了。

　　普洛斯很多人都不陌生，它是亚洲最大的现代物流设施提供商。

　　万科是跟其他四家一起收购的普洛斯。另外几方来自投资资本。很多人想不明白的是，为什么做房地产的万科要收购一家物流巨无霸?

　　其实，万科早就不是单一盖住宅的开发商，这些年，万科变得越来越多元、经济增长点越来越多。商业地产、物流地产、仓储地产都广泛的涉及。

　　我们来看看普洛斯的履历——进入中国快十五年的时间，从14万平方米起家，增长百倍到1500万平的物业资产。

　　可怕的是，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及普洛斯的三分之二。各大物流、电商、高端制造业都是普洛斯的客户。

　　得普洛斯者，得物流天下。

　　万科办这件事的逻辑，和大约半个月前 551 亿元跑去买股权和债权资产包的思路差不多。仔细想想，孙宏斌找到王健林，融创把万达的文旅产品和酒店收入囊中，是不是也是遵循一样的想法?

　　这一个来月，发生在中国房地产领域的超大型规模并购，都属于资产并购，基本可以归结为同一种形式。越往后走，过去那种「项目吃项目」的并购可能越不主流，发生在大公司和大公司之间的资产并购，会越来越多。

　　我有一次去高盛开会，他们给我看了一个PPT。

　　这份PPT说，房地产有一个利润曲线，从最低到最高依次排了个顺序。最低的是散货码头。出租散货码头的货主，也不用太费心把码头修的很漂亮，只是个堆货的地方，破房子很多，四处透风，这些房子是房地产出租物业当中最便宜的，交易价格也是最低的。

　　再往上走，依次是做住宅、写字楼、商场这样的物业交易。

　　PPT看到最后一页，利润最高的，就是买卖资产。

　　高盛的员工给我讲的故事，体现了他们的投资判断，也符合全世界房地产投资利润分布。群雄争霸的时期，商业江湖里面，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米;再次洗牌的时期，则会变成大鱼吃大鱼，没有人再关心小鱼的生死，因为它们已经基本丧失话语权。

　　房地产领域的大鱼们不断有新的并购动作出来，背后的原因有两个：想快速做大，因为靠精细化稳扎稳打的发展速度太慢，依靠并购，可以快速扩充资产，实现规模的上升;再有一个，同是大鱼，你不吃别人，别人可能就会来吃你。

　　未来的中国楼市，企业只会越来越关注规模，这也是2017年销售排行榜排名，想进前五名，就得卖到3000亿的原因。3000亿这个数字，过去大家都不敢想，万科规模第一次成为全球第一那年，也只卖了1000亿。现在，前十强都能卖1000亿。

　　我觉得，并购行业当中，未来随着金融机构旗下的资产的增多，甚至不良资产的增多，大机构和房地产行业以外的超级跨国公司也好，央企也好，大规模企业当中，自由资产、房地产类资产的资产包要把它拿出来也好，融创万达、万科普洛斯这种大型买卖资产的机会会越来越多，一百亿美金、六百亿人民币远远不是纪录的尽头。

　　未来，中国一定会有超过黑石那一单390亿美元交易的纪录，也就是说，超过300亿美金甚至400亿美金的资产包交易，可能最终会由我们中国的企业实现。

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