京津冀楼市最后洼地：唐山10年库存1个月消化

时间：2017-05-07 17:31    来源：经济观察报  

　　购房资金何处去?在环京100公里圈几乎全面限购后，它们似乎在唐山、秦皇岛和辽宁东戴河等地找到落脚点。

　　以唐山为例，2016年7月以来，唐山新建商品住宅价格指数环比和同比皆止跌上扬。自11月份起楼市涨幅明显：其新建商品住宅价格环比创下最高1.1%的涨幅，同比涨幅维持在2%-3%;今年3月份楼市热情延续，环比与同比分别达到了0.9%和4.4%。

　　4月份，唐山出台限购政策，但在很多外地投资客眼中被视为“温和”。

　　“10年库存1个月消化”

　　唐山地处华北与东北通道的咽喉，是京津唐工业基地中心城市、京津冀城市群东北部副中心城市，老工业基地。

　　但近年随着经济下行其发展一度乏力。而唐山楼市也是经过几度更迭。2007年，唐山市区的房价便达到了7000元/平方米，2008年楼市低迷，市区的均价掉到5000元/平方米，不过随着2008年年末政府推出4万亿元的经济刺激计划，让唐山的房价重启上涨。但随后由于整体经济环境改变，唐山这种资源型重工业城市的经济发展也陷入了困难，房价从2013年一直下滑到2015年。一时间，唐山现房遍地，更多的期房项目出现数年不交房的情况。是时，多个项目的负责人都曾经通过经济观察报记者希望找人接手。

　　当时一些专家甚至放言，唐山房屋库存去化周期可能需要5~10年。

　　至今，在北京工作多年，一年回不了几次家的唐山人张阳习惯性认为，当地房价仍停留在每平方米5000-6000元的房价。

　　然而这一切都在去年7月份之后被打破。

　　2016年京津冀一体化协同发展大方针的提出以来，曾经定位为京津冀地区重要发展轴的京津唐一线被重新重视。比如，京唐城际铁路作为其中重要工程于当年12月29日宣告动工，从唐山到北京通勤距离将缩短为35分钟左右。

　　而从2017年3月份起，围绕雄安新区与北京市近郊，河北多地如高碑店、涿州、霸州纷纷被纳入限购，唐山虽然属于限购区域，但实际限购力度并不大。

　　在多重因素的综合作用下，唐山新建商品住宅价格指数环比和同比皆止跌上扬，投资客需求几乎是被挤压到唐山。

　　近日经济观察报记者实地探访发现，唐山市中心城区，包括路南、路北区，新建商品房均价已经破万元。位于路北区的茂华中心府，二期90平方米以下的户型已不见踪影;剩余98平方米户型均价1.2万元左右，首付需40余万元。茂华销售称，来自外地的投资客和本地客户占到一半左右。

　　与其一街之隔的“渤海豪庭”项目，所有户型都被要求捆绑地下室进行销售。售楼处人员娴熟地介绍起均价1.6万元左右的剩余房源，82平方米的小户型一房难求。

　　当地销售人士笑称：“一月消化了几年的库存。”

　　“再不买就没有了”

　　茂华中心府销售张伟告诉记者，唐山楼市在去年春节之后明显趋热。与去年5月份同期相对比，房价涨幅在30%-50%左右;而在过去的三月和四月，有的房产销售月收入达4万元。销售的火爆让中介直接对客户喊话，“别再犹豫了，我们的房子都不愁卖”。

　　即便在唐山非市中心区域，也有投资需求涌入。记者探访距离唐山市中心8公里左右的开平区两处小区，一处毗邻商业综合体，拥有学区资源的名仕雅园，期房价格达到7300元/平方米。另一处交通便利的期房，均价在6300元-6800元，房源仅剩2套。

　　渠道中介告诉记者，这两个区域春节前每平方米均价也仅在5000元上下，到目前涨幅超过20%，即便是短线投资，在网签之前将房源在10月份进行转手，3个月的收益也非常可观。

　　外地投资客的果断出手也被渲染，一位代理分销的中介称，100平方米以下的户型非常好卖，甚至有心急的客户“都不需要到现场，打钱到卡里让我们直接定”。据了解，这些外地买家除了较近的北京、天津、东北外，还有深圳、广州等地的投资客。

　　对于市场的乐观预期，让所有销售都一致强调：再不买，连这些都没有了。

　　实际上，4月14日，唐山已经出台限购政策，规定非本市户籍居民家庭在市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)已拥有1套及以上住房的，暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。

　　在中介们看来，这一措施极为温和。位于唐山市中心40公里左右的丰润区，新房价格也到达每平方米5000元，仍有人进场。甚至更偏远的曹妃甸、乐亭和古冶区，也出现了炒房客的身影。

　　一位本地出租车司机告诉经济观察报记者，自己几年前均价4800元在丰南区买的85平方米左右的房子，自去年下半年起已经涨价20万元左右。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，唐山热主要是因为房屋绝对价值低，有炒作市场空间;其次北京周边100公里限购圈已经形成，唐山虽然发布了限购，但政策相对宽松;在资金没有出路的情况下，许多投资客选择去了唐山。

　　涌入“最后的洼地”

　　尽管政策趋严，买房客仍在寻求京津冀大城市圈最后的“价值洼地”。

　　根据国家统计局数据，3月份新建商品住宅价格，京津冀地区的天津、石家庄、秦皇岛同比分别上涨21.5%、19%、8.1%;环比价格，天津、石家庄、秦皇岛分别上涨0.2%、0.9%、0.7%。二手住宅价格变动方面，天津、石家庄、秦皇岛同比分别上涨21.9%、16.5%、7.0%;环比价格，天津、石家庄、秦皇岛分别上涨1.6%、0.5%、1.5%。

　　在刚刚过去的五一假期，主打“海岸中关村(8.320, -0.23, -2.69%)”和海景休闲的辽宁东戴河概念被大肆宣传。一些自媒体甚至打出“仅在4月22日这一天，8个东戴河在售楼盘就接待了看房大巴116辆，这还不包括接待车的数量，部分项目周末平均成交量约200套”的广告。

　　刚刚带团去完东戴河、长年活跃在北京市草房-常营区域的中介李力告诉经济观察报记者，东戴河便宜的海景房也已经涨到每平方米3000-4000元，其中最知名的项目佳兆业和海天翼，均价已经达到了每平方米8000元-11000元。而他们带看的区域已经辐射到了辽宁沈阳，山东威海，烟台等地。

　　李力称，北京买家的心理是，“不管哪里的房子都行，钱放在手里不踏实，贬值太厉害”。在2016年7月份京津冀一体化规划出台之前，“首付20万在北京周边随便挑，现在50万买不到房子”。

　　而据相关媒体报道，早在2010年前后，在前所未有的政策利好与资金补助下，东戴河新区一度进入开发高峰期，买房人蜂拥而入。然而，自我热闹几年后，2013年以后东戴河因为入住率过低多次被评为“鬼城”，不少新盘项目陷入了库存积压与资金链断裂旋涡，一些楼盘甚至一度烂尾，直到如今市场转热才刚刚缓过劲来。

　　张大伟认为，环京限购之后，投资客热情仍不减，归根结底还是资金潮下的资产荒;投资客到现在还没有被教训，甚至反而赚钱了。“导致投资泛滥，一个区域不让买就去周围，这一轮的典型特征就是投资需求蔓延”。

　　(应受访者要求，张伟，李力皆为化名)

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