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新租房时代:赔本赚吆喝 五万亿租房市场沉浮录

时间:2017-09-02 21:09    来源:腾讯财经  

  随着中央的力推,或许,租购并举将重构中国楼市。郁亮评价说,此举的意义不亚于1998年房改。据此,腾讯财经《棱镜》推出上下两篇重磅报道,全面解读“新租房时代”。上篇讲述市场化主体入局后的模式与困局,下篇将解读政府主导下的房屋租赁市场。

  划重点:

  随着各方机构势力涌入,并且优质项目有限,类似房企“地王”那样的“楼王”开始出现,这导致拿房成本极高。扩张要亏本,不扩张又可能在行业竞争中出局。

  融资,成为长租公寓市场市场参与者的命脉。不过,租赁行业的金融创新,无非是两个门道,一是将未来的收益提前收回来,二是把此前的成本转嫁给别人。

  即使是在北京等一线城市,租赁市场同样很难爆发式增长,这其中一个内在因素是,租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅,收入涨幅是既定的,那么租金涨幅就是既定的。

  也许是以前在美国华尔街混过的缘故,王戈宏浑身透着一股精明劲儿。

  正是这股精明劲,让他对长租公寓这个行业的账算得特别清:“如果是二房东模式,也就是公司自己长租下物业再零散租给客户的模式,加上拿房成本、营运成本、各种税费,再加上摊销、折旧,一个长租公寓需要5到7年才能实现现金流平衡。这还是出租率高的核心地段公寓,如果是空置率高的公寓,成本回收期更长。”

  王戈宏是新派公寓创始人和CEO,也是国内较早进入这个行业的人。

  对于这个行业,他没有护犊子,也没有王婆卖瓜,而是直指这个行业的真相:“很多人说长租公寓这个行业利润微薄,只有2-3%的利润率,完全是胡扯。这个行业根本就没有利润,大部分是亏损的。”

  近期,中央和地方政府接连出台鼓励租房的文件,租赁行业似乎要凭这股好风,直上青天。

  不过,包括王戈宏在内的行业人士深知,长租公寓这只“猪”,早在行业东风来临之前,就已经跑了很久。由于行业本身有着不可承受之重,即便风口来了,“猪”想飞起来也并非易事。

  众大佬涌入,行业洗牌开始

  按照华菁证券的估算,十年之后,租赁市场规模将达5万亿元。

  除却个人房东之后,打算分享这个大蛋糕的机构运营商,目前有如下几个派系:以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系,以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系,以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介,以及以魔方公寓、新派公寓为代表的创业公司。

  按照面对的客户群,长租公寓可分为如下几档:月租金500-1000元的蓝领公寓、1000-2000元的小白领公寓、2000-4000元的白领公寓、4000-8000元的高级白领公寓、8000-15000元的金领公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。

  


  来源:腾讯财经《财看见》

  按获取房源的方式,长租公寓可分为整体拿下一栋楼或其中一层、数层的集中式承租和分散拿下个人房源的分布式承租。

  王戈宏进入长租公寓行业的时间较早,眼见不断有人跳进这个坑里。

  一开始是链家的人找他谈合作,后来万科也来找他谈合作,但最后都不了了之,“因为他们看了我的项目之后,发现这玩意太简单了,不就是拿个楼把它租出去做个二房东嘛。”

  而今,在市场稍有地位的中介、酒店,以及地产行业中60%以上的开发商,均进入长租公寓行业。

  “大家都进来玩,这是好事,说明行业有‘钱途’。”王戈宏话风一转,“众大佬纷纷进来,说明行业的洗牌要开始了。”

  洗牌并不是量大者胜,王戈宏认为长租公寓是个精细活,受地域、区位、人群各种因素影响,市场细分化了,各种体量、类别的参与者都有机会,也各有自己的独特优势。

  财大气粗的开发商在土地、物业和融资上独占鳌头;无孔不入的中介在获客、零散拿房上优势明显;轻巧灵活的创业公司在运营、服务上颇有口碑……

  “赔本赚吆喝”的买卖

  在长租公寓市场单独掘进的各个派系,步履维艰。

  这个行业饱受利润太低甚至无利可言之苦:一是资产价格高企导致租金回报率长期较低,使得长租公寓拿房成本高,并且企业很难在起步阶段自持物业;二是过低的资产收益率和高企的融资成本,很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

  “做长租公寓,如果你好好做手头的两三个项目,经营得道的话,几年之后是能够挣钱的,但一旦摊子铺开,铺得太大,亏损无疑。”王戈宏这么说的原因很简单——长租公寓的成本中,拿房成本占到大头,营运成本只占小头。

  简言之,摊子铺开之后,营运成本可以摊薄,但拿房成本不会降低,多铺一个摊子就多出一份拿房的钱,这个成本不会减少,只会增多。

  


  由于拿楼成本极高,因此大规模扩张很考验入局者的资金实力。

  随着行业虚火燃起,各大军团杀入,长租公寓出现类似房企拿地一样的“楼王”。“核心城市核心地段可供出租的物业就那么几个,开发商想拿,中介也想拿,拿了大风投的创业公司也想拿,这拿房成本能不涨吗?”王戈宏说,扩张要亏本,不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局,“两难。”

  对于开发商和大中介而言,这种亏本买卖做得下去,因为他们的业务多元化,可以拿别的部门的盈利来弥补长租公寓的亏损。

  对于小本经营的创业公司而言,最好的办法是拿别人的钱来扩张。融资,由此成为长租公寓市场中的创业公司的命脉。

  除找PE、VC投资之外,各家创业公司八仙过海,各显神通。

  2017年1月10日,魔方公寓ABS设立,募集资金总额35亿元,系国内首单长租公寓ABS。2017年1月24日,魔方公寓联合中航信托成立蓝山资产,该资金用于在北上广深等一线城市,择机逐步大量购入性价比高的存量资产及不良资产,改造为长期自持的中高端长租公寓。2016年3月,YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资达成合作,以房屋租约产生的现金流为标的,将其变成若干个固定收益产品,在懒投资官网上投放产品。

  王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”,低价买下北京CBD整栋森德大厦,改造成新派公寓CBD店。此后,赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额,以基金方式发行给32名LP投资人。

  除此之外,创业公司尝试跟银行合作,租户每月连本带息将租金交给银行,银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

  租赁行业的金融创新,无非是两个门道,一是将未来的收益提前收回来,二是把此前的成本转嫁给别人。

  另外,租房市场还将出现的一个新生事物——房企竞拍土地时被要求自持的物业。这对开发商来说资金压力巨大。比如,2016年底,万科在北京市海淀区西北旺拿下两宗地,全被要求100%自持物业。目前这种案例在北京的其他地段和全国的其他城市开始蔓延。

  王戈宏又有了新的生意——一些开发商想找他合作运营这些自持物业。

  开发商的诉求是这样的:“比如这块地开发成租赁物业之后,新派公寓帮它运营,一年能赚2.5亿元的租金,做到5%的租金回报率。

  之后,开发商找金融机构沟通,希望将这个楼卖给金融机构,同时承诺上述租金回报率。金融机构给予这个楼50亿元的估值。金融机构自己出25亿元,另外25亿元,由金融机构设计成资产证券化产品,卖给投资人。

  最终,金融机构返还50亿元给开发商,开发商套现成功。”

  收入上不去房租咋上去

  虽说长租公寓行业目前还处于亏损阶段,但各家机构之所以蜂拥而上,肯定是看到了它的前景。问题是,这个行业何时才能迎来曙光?

  对此,链家研究院院长杨现领的判断是在十年以上。链家同样是长租公寓的先行者,旗下长租公寓——自如,拥有7000多名员工,管理着50万间房子。

  杨现领的判断基于四个条件——

  第一,该城市有持续的人口净流入,且净流入人口以年轻人为主;

  第二,服务业占比超过50%且持续上升。因为在制造业占主导产业的地方,这些流动人口、新市民,居住的主要方式是在工厂里面,不需要租房;

  第三,房价收入比偏高,这使得居民很难在短期内进入购房市场,进入交易市场,所以需要在租赁市场停留更长的时间。

  第四,租金有上涨空间,而且当前的租金水平绝对值不要太高。

  


  与买房不同,租房对地段有着更苛刻的要求。

  在杨现领看来,目前仅一线城市和部分热点二线城市可满足上述四个条件。即使是在这些城市,租赁市场同样很难爆发式增长,这其中另一个内在因素是,租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅,收入涨幅是既定的,那么租金涨幅就是既定的。

  杨现领举例说:“在北京工作的年轻人,月收入水平一般1万左右,那么他能够接受租金上限就是30%,即月租金3000块钱,3000块钱是收入刚性约束条件。在北京,3000块钱能租一个不错的单间,所以市场需求目前以单间为主。再观察2017年上海市场,我们发现,一些高端公寓出现大面积空置,原因就是客单价太高,月租金超过5000块钱。”

  房屋租赁市场不仅受制于居民收入水平,还受制于城市地段。

  杨现领称,大城市二、三环租金的溢价明显高于六环租金的溢价。租金会随着通行条件和配套条件,呈现出比较明显的租金梯度。

  “很多开发商之所以要搞租赁,是因为它的房子卖不出去,这些库存一般是在比较偏远的地方。这是一个悖论:越是偏远的地方,房子越租不出去,租金越上不去。”王戈宏表示,相对买房,租房对地段有着更苛刻的要求。

  正是如此,杨现领判断未来新增房源占整个租赁市场的比重不会超过20%,因为一线城市核心地段已经无地可供,新增加的土地供给集中在偏远地区,而这些地方的租赁市场需求并不强劲。

  “所以说,房屋租赁还是个草根行业,需要时间培育。”杨现领如是总结。

  划重点:

  1. 张江高科技园区人才公寓试水已经十多年,在具体操盘上,由张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能,国企张江集团则负责开发运营的重任。

  2. 张江人才公寓采用“两定”(定楼、定人)“两限”(限价、限期)的实施办法,由于价格比市场价便宜一半以上,排队在一年以上。

  3. 金桥开发区操盘的碧云国际社区,尽管都是“只租不售”的高档公寓和别墅,也因为外资公司云集而供不应求。2013年社区的运营状况显示,4平方公里国际社区的效益已与23平方公里产业园区收益相当,彰显出强劲潜力。

  4. “上海租赁住房试点前期定向给市属区国企,地价为市场化的20%到30%,后期才要面对市场化竞争。”

  一场百万人才争夺战正在中国的一二线城市间激烈展开。这背后,除了薪水、户口、工作机会之外,要让人才有归属感,“居者有其屋”也颇为重要。面对凶猛高企的房价,地方政府试图自己出手构建一个规模庞大的住房租赁市场,让以房为家的中国人逐渐接受“住有所租”的时代。

  这其中,尽管并未被列入首批12个开展住房租赁试点城市名单上,但上海动作依旧敏捷。

  8月7日,《张江科学城建设规划》获上海市政府正式批复,这座被誉为中国“硅谷”和“药谷”的高科技园区升级为城区。根据规划,未来新增920万平方米的住宅中,90%以上用于租赁。

  事实上,为了破题人才“留沪难”,早在2000年前,政府操盘下的张江人才公寓即已试水,这种租金低廉、配套健全、只租不售的过渡住房成为吸引人才的样本,随后陆家嘴金融城人才公寓等相继出炉。

  张江模式之外,紧邻张江的金桥出口加工区也开始推行针对园区高管、外籍人士的碧云高端社区,同样由政府操盘、只租不售、供不应求。这二者模式涵盖了从低端到高端的租房人群,在席卷全国的“租售并举”新时代,为各地提供了可借鉴的样本和经验。

  紧俏的人才公寓

  理工科背景、工作勤奋、薪水丰厚、拙于表达,作为一名典型的“张江男”,IT软件工程师林升刚刚拿到了汤臣豪园三期人才公寓的钥匙。不过,此时距离他去年毕业入职后申请人才公寓已经一年有余。

  这间20多平米的房间成了林升在上海“暂时”的家。这里离他单位不足2公里,三室一厅的户型,每个卧室都配有家具、空调及卫生间,客厅配有公共洗衣机及厨房。

  


  张江汤臣豪园人才公寓入住及退住流程

  强大的租金优势造成现在人才公寓处于“千军万马过独木桥”的争夺状态。以林升入住的汤臣豪园小区为例,他住的卧室最小,每个月只需交付1000元的租金,其他两个室友租金不超过1500元。而链家网上一处3室1厅的房子租金报价在8200元/月,这比市场价格要便宜一半以上。

  “现在人才公寓全靠排队,少则一年,多则一年半,而且住满两年就得搬走了。”林升告诉记者。

  根据《上海市张江高科技园区人才公寓管理办法》中的官方解释,这种“人才公寓”是指由园区统筹、专项用于园区生活配套、专门提供给园区相应人才居住的短期租赁过渡性周转公寓,采用“两定”(定楼、定人)“两限”(限价、限期)的实施办法。

  没有年龄限制,只要满足单位的工商注册地、财税户管地在张江,以及本科以上学历、与单位签订一年及以上的用工合同,即可申请入住。人才公寓按照按一人一间配置,人均建筑面积30-35平方米的(含公用面积),租金原则不超过1000元/月,最多可以入住两年,期满后租金可以按市场价格再延期一年。在申请流程上,是个人申请、企业确认、轮候排队、选房入住、园区管委会备案。在具体操盘上,张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能,国企张江集团则负责开发运营的重任。

  


  


  张江人才公寓的历史可以追溯到2000年初,当时还是一片蛮荒之地的张江高科技园区为了把人才从城区、高校吸引过来,开始试水人才公寓。随后其公寓规模及类型不断拓展,目前已拥有创业公寓、高科苑、天之骄子等9个人才公寓,可供出租的体量为17万平方米,共2861套住房。

  


  每栋人才公寓楼内,一楼都安排了管理处,负责物业管理

  当然,作为市场上的稀缺资源,庞大的人才公寓体系里也不乏违规操作现象。

  2015年夏天,从东北某大学毕业后,宋恒入职了位于张江的一家公司,随后就申请到了一间汤臣豪园三期的人才公寓,但入住资格却被老员工顶替,和公司交涉无果后,宋恒选择向物业管理处举报,随后冒名入住的老员工被清退。

  宋恒告诉记者,除了清退之外,该公司并未受到任何惩罚措施,包括补缴政府的租房补贴,以及取消其补贴资格,后来他还被公司克扣了数千月的奖金。

  记者发现,在上海市人民建议征集网上征集平台上,2017年6月5日,也有市民来信投诉张江创业公寓存在着申请资格审查不严、申请排队等候者管理无序等问题。该封信举例称:“有些在上海有房产的申请者(甚至不止一套房产),成功申请后将人才公寓出租赚取差价。同一申请者最多可以住3年,但是长住3年以上的大有人在,不乏已经居住超长达5年以上的申请者。”

  不过,该投诉信内容真实性目前无从考证。

  “只租不售”的国际社区

  意欲赶超北京中关村、深圳南山的张江,要实现从园区向城区的蜕变,对于人才的渴求更为旺盛。这其中,除了要满足林升、宋恒这样的青年人群住房需求外,也迫切的要为各类高端人才提供多样化的住房选择。

  官方资料显示,目前,整个张江已集聚各类人才36万人,其中外籍人才4300余人、归国留学人员7500余人、各类高端人才400余名,中国工程院院士、科学院院士24人。

  同属于浦东新区,5公里之外的金桥碧云国际社区,同样是“只租不售”的房子,这里或许可以成为张江住房短板的补充样本。

  


  碧云国际社区曾获得过“中国人居环境范例奖”,4平方公里社区内配套齐全

  成片的绿地,干净的马路,欧美建筑风格,骑车的外国小孩,走在碧云4平方公里的社区内,这里四处散发着异国情调。作为获得过“中国人居环境范例奖”的碧云社区,密集分布着超市、运动会所、医院购物中心、餐厅、咖啡馆、教堂、银行等生活配套设施,这里有还德威、协和两所英美国际学校以及上海有名的平和双语学校,中欧国际工商学院也坐落于此。

  目前,碧云社区居住着近2000户外籍家庭,许茜一家也是其中一员。

  六年前,许茜的丈夫作为外籍高管被派到张江某著名生物医药公司开展业务,全家从纽约搬至上海,住进了碧云花园一期200多平米的大平层。“主要考虑到三个孩子的上学,所以选择了碧云,而且这边生活配套齐全,离张江也很近,老公上下班方便。”许茜告诉记者,两个孩子每年50万元的学费以及同样近50万的房租均由丈夫的公司所报销。

  法国国际广播电台曾在2010年记录下碧云别墅的建筑细节:“在碧云社区的房屋里,厕所方向是根据欧美的习惯朝南而建,浴缸沿窗摆放。煤气灶台的高度设计为85-90厘米高,比亚洲标准高出5厘米,以适应欧美人的身材特征。”

  如此考究、适宜的社区自然引来外界追捧。

  8月13日,该社区租售中心工作人员称,目前,碧云有大约1200套房子,其中,145平至600平的复式公寓租金在2.8万至6万元不等,250平至525平的碧云别墅租金在5.8万至8.5万之间,每年租金都在涨,每次涨幅最高10%。“现在整个社区只有一套145平米的公寓空着,你如果想租别的房子只能排队等着,可能至少要到年底学生放寒假才有空房。”

  “价格没有商量的余地。”这位工作人员强调。

  


  英美两所国际学校入学门槛颇高,除了学费贵之外,还要求父母一方为外籍人士

  和张江人才公寓类似,碧云社区的产生也是基于对外招商引资的契机。

  《浦东时报》曾记录,1990年,金桥获批国家级经济开发区,在对外招商过程中,金桥做了一项调查:如果金桥有一处风景如画,生活同样和国际接轨的城市花园,你愿意来这里生活和工作吗?得到的结果是肯定的。 不过,当时碧云还是一片农田,从交通到生活配套设施,全都是零。反对建设的声音不绝于耳。时任上海金桥出口加工区开发股份有限公司总经理杨小明力排众议,拍板决定建设。于是,碧云别墅作为首批建设的建筑被纳入规划之中,随后确定了“只租不售”的经营模式。

  该报道称,“只租不售”的运营模式确保了园区开发者持续而稳健的收益,2013年社区的运营状况显示,4平方公里国际社区的效益已与23平方公里产业园区收益相当,彰显出强劲潜力。

  记者试图了解更多关于碧云社区运营近况,但并未得到金桥公司的回应。

  国企先入,民企跟上

  无论是张江人才公寓,亦或金桥碧云社区,不难看出,这两类“只租不售”的公租房运营模式都带有强烈的行政底色——园区管委会规划统筹+国企开发运营。在全国12城试点“租售并举”的房市新时代,上述两个模式是否还有样板意义呢?

  上海张江平台经济研究院院长陈炜表示,二者均有值得借鉴的经验,并且政府已经在做规划。“地方政府下了很大决心,牺牲了土地财政收入来换取产业发展,拿地建设的国企也牺牲了企业利润。”

  曾在上海生活多年的德国商业银行亚洲高级经济学家周浩,曾在一篇专栏中感慨:“过去数年,很多地方政府都对公租房十分热衷,但真正形成气候的,似乎不多。个中原因很复杂,但对于依赖土地财政的地方政府来说,将大量的土地用于公租房建设,经济账似乎也算不过来。” 不过,他称陆家嘴人才公寓是“一个相对独特的项目”,事实上,陆家嘴人才公寓比张江人才公寓还要晚5年。

  尽管认可“直租不卖”的土地未来会继续复制人才公寓的模式,不过,中原地产首席分析师张大伟对腾讯财经表示,纯粹从市场的角度来说,人才公寓是过去福利社会的产品,是地方为了吸引人才的福利房,由政府来托底,未来市场推广的样本应该是共有产权房,以及企业运营的租赁房。

  


  夜幕下的张江高科园,年轻人的标配——711、星巴克、健身房

  事实上,就在今年7月初,上海率先推出2幅纯租赁住房土地引发关注,这两宗位于张江和嘉定的土地分别被张江集团、嘉定新城两家国企以挂牌底价摘得,楼面价分别为5568元/平方米、5950元/平方米,这一成交价比之前一年的附近宅地楼面价降低80%以上。

  出让合同中明确规定:该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务,对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。同时规定租约原则不超过6年,租金水平不高于市场同类水平。

  陈炜拿其中的张江地块举例称,“这块地位置非常好,靠近迪士尼,很多企业都想拿,但现在张江地方政府的思路是国企尽快做起来,做出规模形成示范效应,民企再跟上,两三年之内基本还是以国企为主导。”

  某大型房企上海区投资部高管表示,张江科学城就是上海的雄安新区,政府供应租赁性用地,指定当地的国企进行开发,开发后的物业只能由特定的人群租住。由于政府供应的租赁性用地只有市场价的二三成,市场上的开发商也有意进场,但由于特定的土地出让条款被拒之门外。按照政府的规定,前期租赁房的开发由国企操盘,后期不排除让市场化房企介入。

  “下半年上海市的商品房供地前景堪忧,一般房企基本上拿不到地了。”他表示。

  不过,尽管看起来拿到“直租不卖”土地是赔本赚吆喝,但民企已经嗅到了未来的前景。

  上海万科长租公寓负责人表示,相较于庞大的租赁需求,政府提供的人才公寓数量仍相对有限,且设置相应的入住门槛。大部分人依然需要通过市场化的方式解决住房问题,泊寓(长租公寓品牌)提供的产品、服务和内容对市场具有一定的吸引力。在未来,万科也希望能参与到张江科学城人才公寓的运营管理当中去,输出专业开发和管理能力。

  (注:出于隐私考虑,文中林升、宋恒、许茜三人均为化名)

  (腾讯财经孙春芳对此篇文章亦有贡献)


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