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资本结构重组之下的酒店投资该怎么做?

时间:2017-09-02 21:06    来源:迈点网  

  从去年以来中国整个银行业的体系、资本市场的结构发生非常大的变化,比如说有一些词语,像去杠杆、流动性的监管不断地强化,最近还有一个词,穿透性的监管,层层嵌套的融资让我们很难判别出这个杠杆到底有多大,穿透式的监管也对我们酒店行业过去的这种模式产生了一定的影响。比如说以前人依赖存量资产抵押获得资金投资酒店,或者房地产开发获得贷款来投资酒店,但是现在这样的模式慢慢的与以前有所不同了,在这样的变化之下我们酒店投资将会往何处去、做出什么样的调整?

  


  近日,“消费升级,创变住宿业未来”21世纪住宿业高峰论坛在上海虹桥新华联索菲特大酒店盛大开幕。会上,绿城资产管理集团有限公司中心常务副总经理徐翔、港中旅酒店有限公司董事副总经理黄燕、鲁能泰山度假俱乐部常务副总经理姜勃,围绕“资本结构重组之下的酒店投资之道”展开圆桌论坛,龙藏资本董事长赵祥龙担任主持人。

  赵祥龙表示,酒店投资是重资产的投资,作为酒店投资:一笔是自己的钱,股东的资本;另外是通过开发贷款、土地的抵押贷款获得的钱。这两笔钱,融来的钱,成本在上升、获得的难度在上升,尽管没有名义上面加息,但实际利率和名义利率之间的价差已经非常大了。“面对市场经营数据现状,又有资本的压力,钱的成本上升了,怎么提高股东回报,存量资产怎么处理,还有你们有什么新的想法,还是可以达到股东预期的投资回报要求?”

  


  绿城资产管理集团有限公司中心常务副总经理 徐翔

  绿城:成立专业的酒店资产管理集团

  从事房地产开发23年,绿城的酒店投资属于被动投资,跟着房地产项目走。23年的经营,总共32家酒店,资产是246亿,在营的大概是100亿左右,在建的有110多亿,规模是非常大的。平均每个酒店的总投资额是非常重的,达到了9个亿左右。“但我们总体来说整个投资回报率并不是特别理想。”徐翔直言。

  从前年开始,集团成立了绿城资产管理集团,把所有的酒店的管控权全部放在这个平台上面,绿城从可行性研究分析到投资定位、到设计、到规划营造、到酒店开办、到酒店运营,最后到酒店的资产管理、酒店的资本运作、酒店的交易出售、酒店的资产证券化,全生命周期管控。“这样我们就可以从头到尾把控整个酒店生命周期的管控。这样我们哪怕是被动投资,我们对酒店未来的收益是心里有数的,我们通过第三方公司给我们做的可行性研究分析,基本上酒店地上部分(建筑物)未来十年、二十年的现金流的收益做到心中有数。房产估值部门把这一块地的地价未来升值的空间也会做出来。这样整个酒店未来的业绩酒店我们是心里有数的。”了解,经过调整,绿城在酒店整个业绩的恢复性增长还是比较快的。2016年我们的NOP增长达到57%,2017年预计在30%左右;在营的12家酒店的GOP达到了35%,NOP达到了20%左右。“虽然目前整体投资回报率达到了百分之二点几,但是离我们总裁的要求还比较远,要求覆盖资金成本,目前社会上面的资金成本是五点六,还差一倍,任务也是非常艰巨的。”

  


  港中旅酒店有限公司董事副总经理 黄燕

  港中旅:收购国外酒店集团,引入第三方专业化管理

  经过改组形成的中国旅游集团,作为中央管理的大型旅游骨干企业,覆盖了旅游的全产业链,资产规模相对比较大,在中国的旅游企业二十强排名连续六年位居榜首。港中旅酒店公司是其中的一个板块,主营旅游住宿业。早前,港中旅成功出海收购了英国第二大的第三方管理公司Kew Green,并推出新品牌睿景。“我们既是做业主也是做管理公司的。作为一个投资商来说,现金流或者包括你的NOP是否能覆盖你的资金成本。这一点我是深有体会的,因为我是管投资的,我看管理公司,我们愿景要打造具有国际水准的中国民族品牌,应该说我们所有的对标对象都是国际品牌。尤其在我们2015年收购了KG之后我们不单纯获得了它的财务回报,更重要的是把它的管理模式引入了国内。因为引进了Kew Green专业化的系统的管理能力之后,通过这样的管理,一方面我们走出去、再一个我们引进来。在这样的趋势下面,整个提升业主的回报,我们的现金流能够实现很好的收益。”黄燕表示。

  面对压力,黄燕直言:“酒店除去固定的成本之后实际上增加的基本上都是现金流,除了税负以外,没有额外的成本。从专业化的管理是一个趋势,酒店业需要抱团取暖。”

  


  鲁能泰山度假俱乐部常务副总经理 姜勃

  鲁能:重视资产管理,引入“资产经理”机制

  鲁能集团,是国家电网全资子公司,主要产业包括泛地产以及新型能源。在酒店这个行业,鲁能集团是近两年慢慢的在行业内有了一点声音,其实鲁能集团做酒店已经很久了,在1993年就涉入到了酒店行业,下面基本上有60家酒店的规模,但这些酒店基本上都是电力的一些培训中心、招待所,还不是像比较高大上的酒店。2013年总部从济南搬到北京之后,开始寻找大的品牌和管理公司作合作伙伴。“我们成立了涵盖商业、酒店、文旅三个板块的鲁能商业旅游管理分公司。目前我们还是给到管理公司去管理,我们还没有真正的有自己的品牌,我们也没有海外的拓张,我们基本上还是在本土内。”

  据了解,在资产管理方式,鲁能希望在总部以及在单体酒店里面都植入资产经理的角色。“当然这是很漫长的,我们现在有了这个战略,需要有一个组织架构来支撑我们这个战略以及相应的人才体系,包括整体的体系都需要慢慢的去建立。鲁能集团正在进行转型,更多的是向轻资产转型。”

  


  龙藏资本董事长 赵祥龙

  三个集团的做法释放出三个信号:投资好像并不多;存量整合很重要;酒店投资各有打法,千万不要随便山寨。

  当被问及未来3-5年公司愿景的时候,三位嘉宾给了不同的方向:

  姜勃表示,鲁能最早做的都是奢华酒店,大家都感觉鲁能很有钱,在资本投资回报方面,确实由蛮大的挑战。这些年,我们能看到中档酒店品牌很有特色,企业需要去做关注和转型。做酒店,我们也不希望事事都自己做,我们再跟一些管理公司和品牌进行讨论,成立合资公司或者管理都是可以的。通过第三方合作达到自己的目标。

  黄燕表示,住宿业就是我们的主业,我们的愿景就是要打造具有国际水准的民族品牌。我们中国旅游集团在打造开放平台,作为管理公司,我们首次引入了第三方管理,以前国际品牌是不接受,这是我们的突破,未来这方面还会二三线城市布局。另一方面,作为央企,拥有很多酒店资源的国企资源也通过这个开放平台联合起来做运营,这也是我们的使命。

  徐翔表示引入”资产经理人“不但能管理好自己的酒店,还能够帮助其他酒店业主管理好酒店。第二个方面,酒店投资需要审慎,要去做分析和区分,包括市中心的酒店的应该怎么样投资、小镇里面的如何做酒店配套等等;第三方面是布局长租公寓。


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标签:酒店投资

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