聚焦中国不动产证券化热点问题，展望中国不动产证券化之未来

时间：2017-06-27 10:56    来源：中国网  

　　6月23日，由中国房地产法律实务研究论坛主办，西南政法大学中国不动产研究中心、上海邦信阳中建中汇律师事务所承办的中国不动产证券化之路暨《中国不动产法研究》入选CSSCI集刊庆典，在上海中国金融信息中心隆重举行。

　　

 

　　图：著名民法学家、中国民法学研究会副会长陈小君

　　论坛吸引了来自政界、商界、学界百余名专家、学者参加。著名民法学家、中国民法学研究会副会长陈小君，全国律协民事法律业务委员会主任、上海法学会诉讼法学研究会副会长朱洪超，西南政法大学教授、博士生导师刘云生，住房和城乡建设部政策研究中心研究员浦湛，上海财经大学教授朱晓喆，上海交通大学上海高级金融学院教授吴飞，中信建投证券股份有限公司投资银行部董事、总经理赵明，光大安石副总裁杨鹏、仲量联行上海及华东区投资部总监邵律、华澳国际信托有限公司产品总监费林云、邦信阳中建中汇合伙人、上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任陆国飞，邦信阳中建中汇合伙人杨文珺、邦信阳中建中汇合伙人吴家寅等嘉宾出席论坛。

　　

 

　　图：邦信阳中建中汇合伙人 朱平律师

　　论坛开幕式上，中国房地产法律实务研究论坛执行主席、邦信阳中建中汇合伙人朱平律师代表主办方发表欢迎各界来宾。陈小君教授、刘云生教授、邦信阳中建中汇主任、终身合伙人丁晓文律师，上海易居研究院智库中心研究总监李然博士为西南政法大学中国不动产研究中心中心揭幕。与会嘉宾向《中国不动产法研究》一书入选CSSCI集刊表示祝贺。

　　据悉，《中国不动产法研究》一书是中国房地产法律实务研究论坛的重要研究成果之一。该论坛由西南政法大学、上海易居房地产研究院、上海邦信阳中建中汇律师事务所于2006年共同发起成立，是专业、务实、多元、面向全国的房地产法律研究平台。《中国不动产法研究》一书于论坛创立的同年创刊，至今已由法律出版社出版14卷，是中国房地产法律实务研究论坛的研究成果之一，并于今年年初入选CSSCI集刊。而此次论坛上揭幕的中国不动产研究中心则是这十余年各方积累的阶段性整合成果。

　　

 

　　图：邦信阳中建中汇主任、终身合伙人丁晓文律师

　　本次聚焦不动产证券化，旨在探讨房地产发展现状，把脉2017年不动产证券化最新发展趋势，展望不动产证券化的未来道路。

　　近几年，随着房动产市场的逐渐饱和与宏观调控政策的不断深入，房地产开发商的融资压力前所未有。显然，房地产资产证券化能够为房地产实务者提供新的融资渠道，降低证券市场金融风险，同时也为国内信托投资公司拓宽业务空间。在不动产证券化大趋势下，无论是地产商，还是不动产法律理论和实务阶段，都面临着趋势改革和创新。

　　

 

　　图：西南政法大学博士生导师 刘云生教授

　　新探索往往与风险相伴。为此，西南政法法学博士生导师刘云生教授特别就不动产抵押权证券化的风险点分布进行了梳理，并提出了应对策略。他认为，不动产抵押权证券化虽然在法律实务领域进行了一定的探索，但法律实务领域和实践领域里，不动产抵押权依旧没有成熟，存在着一些风险问题。例如，国家政策形势法律登记程序带来的风险，抵押权登记和不动产权登记的不统一，会导致不动产权利转让和抵押权转让不同步。目前，有关部门进行了政策创新来推动不动产抵押权证券化，但部门规章制度的创新不能对抗合同法、物权法。法律之间的冲突，对实务界的发展有着制度性阻碍。

　　

 

　　中信建投证券股份有限公司投资银行部董事、总经理赵明

　　对于风险问题，中信建投证券股份有限公司投资银行部董事、总经理赵明进一步提到，房地产的风险，最大的风险是来自于经济上的GDP，经济这块的波动，来自于单个项目的风险，还有一个流通性的风险如果用杠杆进行投资还有杠杆风险。房地产最不明显的几类风险，像通货膨胀这类风险小一点，政治风险小一点，监管风险小。这是美国总结的经验，中国房地产面临最大的风险来自于监管限购。

　　在风险可控的前提下，不动产抵押权的证券化能够产生立体化效益。无论是投资人、抵押权人、抵押人都可以通过这种分权让利方式实现减少风险，实现收益。巨大的房地产融资市场，可观的投资收益，推动房地产市场不断深入改革并繁荣发展。有问题就要解决问题或者另辟蹊径。西南政法大学博士生导师刘教授认为，建立国有独资融资公司，以国家信用为融资行为保障，能够保障房地产行业融资发展。国有独资融资公司和商业银行相互之前实现原始权利到SPT到最后的投行，形成完整的利益链。

　　

 

　　图：邦信阳中建中汇合伙人、上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任陆国飞

　　具体而言，不动产抵押权证券化是不动产融资的其中一部分。不动产融资归根结底仍然是不动产的基础权利，不动产和资金结合方式是证券化物权股权或者债权方式，这个也包括流行的资金份额方式，是直接从不动产的所有权和用益权到担保权来补偿该权利。邦信阳中建中汇合伙人陆国飞律师从实务角度上探讨了不动产融资的三种类型和国内主要房地产商进行不动产投资的模式选择。

　　

 

　　图：邦信阳中建中汇合伙人 杨文珺律师

　　在圆桌会议环节，嘉宾们围绕“中国离真正的REITs还有多远?”这一问题展开了多层次、多角度、多视角的讨论，就REITs六大发行要素来探讨中国REITs发行的可能性和REITs在中国的未来发展。

　　

 

　　图：住房和城乡建设部政策研究中心研究员、处长 浦湛

　　

 

　　图：上海财经大学教授、比较民法与判例研究所所长

　　

 

　　图：光大安石副总裁 杨鹏

　　

 

　　图：邦信阳中建中汇合伙人 吴家寅律师

　　

 

　　图：华澳国际信托有限公司产品总监

　　整体来说，房地产市场融资手段主要有CMBS、CMBN和REITs。基于中国国情，CMBS和CMBN模式繁荣发展。但REITs的发展还有很大空间，REITs作为中国房地产证券化的创新手段，还没有在中国金融市场上完全正名，而是发展了具有中国特色的类REITs。实践过程中，房地产信托资金仍然要借助各种法律通道。借助保监会或者银行间市场的票据规定，甚至借助公募投资基金实现融资。

　　本次论坛，各位嘉宾对中国不动产证券化法律困境和实务发展进行探讨，从多方角度对不动产证券化的发展建言献策，为不动产证券化的未来发展进行了展望。本次论坛，无疑对不动产证券化的发展具有重要意义。

责编/小艾

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