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北京楼市终结者来袭,房价就剩下一个字

时间:2017-04-09 23:42    来源:新财富杂志  

  

 

  A 股那些事综合:暴财经(ID:icaijing123)、齐俊杰看经济(ID:qijunjie82)

  不破泡沫终不还!

  前天,住建部、国土部联合祭出了楼市大杀器:住建部和国土部联合发文通知,继续从供应侧解决高房价问题,变相收走了地方政府土地大权。

  4 月 7 日,北京政府又搬出了 " 楼市终结者 ":

  据《北京电视台》消息,2017 年 4 月 7 日市政府批准《北京市 2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划》,本市计划今后五年供应住宅用地 6000 公顷,其中国有建设用地 5000 公顷,集体建设用地 1000 公顷,以保障 150 万套住房建设需求。

  2017 年全市计划供应住宅用地 1200 公顷,保障 30 万套住房建设需求。包括产权类住房 25 万套,租赁住房 5 万套。

  

 

  这是什么概念?2016 年,全民抢房一整年,北京完成 13 宗地块的出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约 84.56 万平方米。

  现在,2017 年开始,土地供应增加百分之 40% 以上。

  和之前限购、限贷、限卖的 " 限 " 字头调控政策不同,这次主旨不在限制上,而是反其道而行之,酝酿敞开供应,向市场注入大量新鲜血液!

  北京市最新出台的供地计划其影响主要有两点:

  1、引导投资者不再跟风,转向理性投资。

  此前,一系列限 " 字头调控政策,已经斩断了刚需和改善型需求的买房路,市场几乎只剩下了投机者和炒房客。

  炒房子和炒股有时候有点类似,在资源稀缺的时候,最容易建立一种热炒的预期。

  比如新股发行速度慢的时候,每一只新股能够获得高估值、高溢价就是因为和释放出来的股票相比,资金供给规模远远超出其股票实际配额。

  所以,在资金(供给)和股票(需求)配比扭曲的作用下,新股很容易短期之内遭到爆炒,爆炒的赚钱效应又会吸引很多的资金蜂拥而入,继续推动股价上涨,从而形成一个虚幻的上涨预期循环。

  当投机者或者投资者遭受限购、限贷、限卖、利率上行的四重奏打击,再加上天量的楼市供给,其对于北京楼市单边上涨的疯狂预期将会彻底逆转,感性将回归理性!

  

 

  2、缓解买房焦虑症

  根据最新地北京市土地供给规划,实际上等于明确告诉买房拿来住的人们,不要担心房子不够,房子是充足地,宽裕地。

  按照最新的规划,5 年将多供给 150 万套房子,这是个什么概念呢?

  按照北京市 2016 年年鉴,北京目前每户有 2.8 人,那么 150 万套房子可以解决 420 万人口的居住问题。截止到 2016 年北京市常住人口为 2172.9 万,这增加的 420 万个人口居住增量等于约 20% 的北京现有常住人口。

  如果按照面积计算,根据北京市年鉴人均居住面积为 31.69 平方米,按 2.8 人每户等于新建的每套住房居住面积约为 88.7 平方米。150 万套供给约合 1.3 亿平方米。

  根据最新的规划新建住房中产权类约占 70%,租赁类约占 30%。即商品房约 100 万套,租赁住房 50 万套左右。

  也就是说,1.3 亿平方米中 70% 可以进入商品房市场,即 9100 万平方米。根据 2016 年北京的实际住房销售面积 1675 万平方米计算,9100 万新增住房可以卖 5.4 年,也就是 65 个月!这还不算北京目前在售的住房面积。

  2012 左右,曾经有媒体统计说北京市目前居民住房拥有率市 70%,那么未来 5 年 100 万套商品房加上还没售出和在建的商品房,未来可以把北京住房拥有率提高 90% 以上!

  北京住房拥有率未来如果接近 90%,这说明什么?其实说明并不是房子少,而是太多了!

  如果没有炒房客和投资客们的存在,那么从供给关系这一长期支撑房价的要素看,北京市的房价是无法长期走高的,修正是迟早的事!当然,这还是在没有考虑雄安新县未来对于北京人流、资金流的分散效应。

  所以,有效需求的这部分人从理性要更加理性,因为未来你买房的机会多得是!

  

 

  刚需、改善型需求等有效需求被 " 限 " 字令牢牢锁住,炒房客又被短时间内大量增加的供给震撼到,投资趋于理性。

  在这种情况下,未来北京的房价就剩下一个字:跌。

  事实上,增加土地供给的策略,香港曾经试行过,也就是所谓的 " 八万五建屋计划 "。

  香港回归,恰巧赶上了亚洲金融危机,楼价暴跌,但由于供需矛盾,到了 1999 年很快就反弹起来。

  就在这个时候,董建华政府提出了八万五建屋计划,也就是每年兴建住房 85000 套,10 年内让全港 70% 的家庭拥有住房,而具体的做法就是大规模卖地供地,仅 1997 年香港便拍卖 19 块宅用地,后来因为金融危机,房价崩盘才暂缓实施,后来 1999 年房价恢复后,继续执行,没想到没几天,房价又崩了。

  香港房价继金融危机暴跌之后,2000 年开始再度暴跌 7 成。这次浩劫之中,不少明星都深受其害,比如王菲就 4800 万港币买了一栋豪宅,结果两年后只能半价出售,这算不错的,还有一些干脆破产了。

  

 

  香港房价走势

  香港的调控最后失败了,因为房价真跌下来了,董建华以为做了件好事,自己可以一战封神,但却万万没想到,最后民怨沸腾。过半数香港市民认为董建华经济政策有重大过失,社会普遍呼吁政府救市,遏制房价下跌。

  最后政府迫于压力,停止了之前的的八万五造屋计划,转成了勾地政策,土地政策又回到了挤牙膏的阶段,于是房价过了几年又开始缓慢攀升,甚至越长越高。

  就力度来看,1997 年香港人口是不到 700 万,每年供应 8 万 5000 套房足以造成致命的杀伤力,而北京现在 2000 万人每年供应各类住房 30 万套房。

  这个力度应该是差不多的,有香港的前车之鉴在,北京房价的未来走势,基本可以预见。

  就全国层面而言,在住建部日前明确规定去化周期低于 12 个月的城市要加快土地供应的文件出台之后,作为楼市调控风向标和模范作用的北京,都率先做出了响应,那其他热点城市跟随出台加快土地供应政策——这一楼市下跌终极必杀技的时候恐怕也不远了!

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标签:北京楼市终结者来袭

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