写字楼市场新增供应44万平方米!新兴商务区或成未来“爆发点”

时间：2018-04-24 12:23    来源：上观  

 　　摘要：来自新兴商务区的强劲需求推升写字楼市场，预计下一季度将新增六个项目，约30万平方米供应进入市场。

　　

 

　　阳光下散发着现代感的外立面，环绕成“O”字型的12层楼面，横跨四层的“通天楼梯”……作为今年新入市场的写字楼项目之一，位于上海浦东新区的陆家嘴金融广场甫一竣工，就受到不少市民和投资者的关注。

　　近日，仲量联行和第一太平戴维斯分别发布了2018年第一季度上海房地产市场研究报告，显示2018年一季度上海新增写字楼供应面积约44万平方米，但整体租金仍旧保持平稳，来自新兴商务区的强劲需求推升了写字楼市场，预计下一季度将新增六个项目，共计约30万平方米。

　　

 

　　2018年二季度即将有六个项目进入市场 数据来源：仲量联行

　　核心商务区空置率提升

　　今年一季度共有七个项目进入市场，多个项目位于核心商务区，近半面积分布在浦东新区，全市核心商务区甲级写字楼存量升至820万平方米，而市场的“消化能力”并未跟上新增供应速度。

　　来自第一太平戴维斯的数据显示，一季度净吸纳量约7.09万平方米，较去年同一季度同比减少67%，由此带来甲级写字楼空置率提升，同比上升约2.2个百分点。

　　

 

　　2018年一季度共有七个项目进入市场 数据来源：仲量联行

　　在新增项目中，受到市场普遍关注的是浦西博华中心与浦东陆家嘴金融广场。博华中心紧邻静安区自然博物馆，由一座54层的主办公楼及约2.2万平方米的零售裙楼构成，附近有轨道交通13号线，交通便捷。

　　陆家嘴金融广场坐落于世纪大道,靠近轨道交通2号线东昌路站与9号线商城路站。项目总建筑面积约45万平方米,由3栋甲级写字楼、1座高级购物中心组成。由于处于核心地段，建筑品质较高，这两个项目在入市前就广泛获得投资者关注。

　　新兴商务区成未来需求增长点

　　核心商务区配套完善成熟、客户有一定黏性，但部分楼龄较长，面临物业设施陈旧、功能与发展形势不匹配、运管管理难跟上需求等问题，产品竞争力在不断下降，面临新兴商务区的冲击。报告显示，非核心商务区写字楼在一季度显示出空置率走低趋势。

　　“由于市中心土地资源有限，新开发的项目将逐步向中外环扩展。”仲量联行华东区研究部总监姚耀表示。“未来总体供应量大，租户有更多选择性，竞争变得更为激烈，逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对客户吸引力加大。”

　　哪些是“新兴商务区”?姚耀介绍，主要包括浦东新区前滩地段、五角场、徐汇滨江等地域。其中，前滩地处6号线、8号线、11号线三条轨交线路交接处，能够良好的承接来自陆家嘴金融业务的辐射，未来成熟后不仅能够与陆家嘴形成互补，更能进一步推动浦东新区的开发建设。

　　五角场承接城市副中心的定位，大学资源丰富，拥有创业孵化园区，近期上市的B站也将总部迁移至附近，科技企业数量增长提升了五角场区域未来的发展潜力。浦江两岸开发后，焕然一新的徐汇滨江将新增西岸传媒港、上海梦中心以及西岸智慧谷等重大工程项目，未来还将建成黄浦江岸一条最长的“绿色景观长廊”。

　　

 

　　美丽的徐汇滨江沿岸景观 张海峰/摄

　　租金方面，这些新兴商务区的整体租金比市中心低，是性价比不错的选择。随着新增供应的大幅增加，入市时间较长的项目通过降低租金与新项目形成竞争。

　　另一方面，近期入市的轨道交通通达性较好的高品质项目，包括兴业太古汇和中海国际大厦，出租率较高，业主的租金议价能力继续提升。中央商务区总体租金平稳，环比上涨0.2%。非中央商务区内，租赁交易活跃，租金环比上涨1%。

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