房贷新政带来心态变化有开发商后悔地拿少了

时间：2014-10-13 21:32 来源：杭州房地产资讯

　　放弃旅游看房去

　　国庆黄金周历来不是楼市成交高峰，但央行、银监会节前发布的房贷新政，让不少人增加了度假新项目——看房。“本来打算和家人朋友组个‘自驾游团’，结果成了‘看房团’，一天就看了5套房。”杭州市民孔先生说。据透明售房市场研究院数据统计，黄金周杭州市区共签约新房804套，为近四年来同期最高。

　　作为二线城市的济南，在国庆结束后的10月8日和9日，商品房成交套数分别为241套和224套，呈现出回升的态势。

　　呼和浩特是全国首个公开取消限购的省会城市，虽然9月29日至10月5日一周时间，该市城区网签成交一手商品房只有141套，但与平淡成交相对的是售楼部人头攒动。

　　在杭州、济南、武汉、南京、成都等多地，受房贷新政影响，黄金周看房者都有明显增多，有楼盘的销售经理说，“许久没见到这样热闹的场面了”“消费者的信心明显得到提升”。

　　一直想购买二套房改善居住环境的上海白领林女士告诉记者，“信贷新政对我们的购房计划触动很大，如果开发商在价格方面能再优惠一点，银行利率给得优惠一些，我们就会马上出手了。”

　　尽管新政实施细则仍待明确，但部分购房者的心态开始起了变化。由于过往有“刺激”楼市的先例，一些购房者害怕“错失良机”，加快下单步伐。

　　广州二手楼一夜加价15万

　　“十一长假前，我途经农林下路的一房产中介时看到，其玻璃门上贴出的房源信息显示，东方广场一套35平方米的小户型物业的挂牌价是140万元，今天再次经过时却突然发现其中‘0’的下面又结结实实加了一个‘0’，变成了148万元。”广州一位许小姐告诉记者。记者致电该相关中介时，一陈姓工作人员表示，上述房源已被买家买走。

　　无独有偶，广州珠江新城一中介透露称，9月底位于该区域花城大道的柏林国际公寓，业主放出一套38平方米的一套小复式房，叫价150万元，但在松贷新政出台后，放盘价直接上调至165万元。

　　开发商有的“腰杆硬了”也有的后悔拿地少了

　　记者走访杭州、济南等地的多个楼盘发现，各楼盘此前的优惠措施基本没变，但购房者的议价空间逐渐收窄，加之来访、认筹增多，开发商“腰杆硬了”。“上半年最困难的时候都过来了，现在的政策利好楼市，开发商怎么还会推出新的优惠措施?”杭州某楼盘的营销负责人李一闻说。

　　“原来是想先活下来，然后再扩大市场占有率。”某开发商人士对记者称，他们在不断调整市场战略，但政策的调整让他们有些措手不及。

　　这引发了不少重量级开发商的共鸣，“先守后攻，这些子弹都回仓了，不过没有存货，很难有大的腾挪空间。”另一家销售排名前十的开发商人士称，上半年他们一直偏保守，到现在拿地都没有超过10幅，可见第四季度土地市场竞争会非常激烈。

　　“市场一回暖的话，我们彻底没勇气去拿地了，”浙江本土的一位开发商有些无奈地说。

　　“等细则”成为最热切的期待

　　尽管各银行有关房贷新政的具体细则仍待出台，但多数开发商、购房者认为，当前楼市提振政策已经“见底”，房价、成交量也很可能逐步“止跌企稳”。

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁也表示，根据中国家庭金融调查的数据静态估算，央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放，但对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房，实属杯水车薪。他认为，新政是否真正能起到作用，核心在于市场对房价的预期是否会因此而改变。

　　尽管房贷新政已出，但对楼市走势的争论从未停歇。安信证券房地产行业研究员万知认为，“认贷不认房”主要刺激了改善需求和部分投资需求，但目前商品房库存仍处在高位，未来至少还有两三个季度的库存消化期，房企的策略仍是加快周转、以价换量为主。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为，目前整体资金面还比较紧张，出于对风险的管控，加之临近年底，各家银行相对都比较谨慎，是否会很快跟进并调整各自的具体信贷政策还存在未知。合富辉煌(中国)山东分公司市场研究总监许传明也表示，各家银行房贷实质性松绑的政策力度将决定未来楼市成交的活跃度，目前业内也都处于观望期。

　　“等细则”已成目前全社会对楼市最热切的期待。分析人士指出，如果房贷利率有85折或者更低的折扣，楼市成交将稳步回升，如果利率折扣较少，购房者也许会期待更大幅度的“救市”政策，就会观望、等待拉低成交。广发证券研究员乐加栋说，房贷新政中的首付比例、利率水平将由商业银行自主决定，究竟“给不给力”，且看银行“脸色”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下，新政对于未来楼市成交量的实际影响，将随着各商业银行具体的执行情况而落地，这一过程短期内预计仍然难以看到效果，但在四季度效果将逐步释放。

　　中小房企高风险销售动作频出

　　今年下半年以来，中小房企资金压力持续增加，一些违规高风险销售手段重回市场。专家认为，在房价下行区间，对高风险销售手段需引起更多重视，避免因房价下跌导致风险传递和转嫁。

　　西部某市的晋愉V铺楼盘宣称，公众缴纳8万元，即可获得三份合同，称该8万元是用于“提前缴纳的车位预购款”，付款后12个月到36个月内享受年息分红。销售顾问强调此举“无风险”：“约定日期前，你可获得该笔预售款按年息百分之十的现金收益，到过户日期，我们承诺回购预售合同。相当于把车库抵押给你有偿借钱。如果有问题，你还可以持有车库，肯定不亏。”

　　长期从事房地产资金管理的财务人员刘艺分析，本质上这类“车库理财”是房企融资行为，“车位就是融资工具，开发商向租户支利息的同时，将车库用于统一经营收取租金，按目前周边市场价格车位平均收益计算，占用社会资金一年开发商实际支付成本仅5%。”据统计，这一动作为该房企带来了近5000万元的低息流动资金。

　　统计显示，全国绝大多数城市和地区均出现了这类返利融资销售模式，在涉及房企中，既有大型地产商，更多为中小地产企业。

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