招商地产探路“准REITs”

时间：2014-04-21 21:19    来源：中国房地产报  

       探路“准REITs”

　　这是招商地产连续完成在香港借壳上市、A股资产注入和增发、高管人事变动等一系列动作之后，在商业地产方面的又一个动作，因而上述举动引发外界对其的种种猜测。

　　招商地产总经理贺建亚曾表示，招商商置要想有效发展起来，一定需要基金的有效介入，这因此成为业界各种猜测的注脚。

　　上述知情人士透露，尽管五个商业项目资产要挂牌转让，但招商地产绝不会进行简单的出售套现，最终是以股权、基金还是其他方式运作仍未确定。

　　这种猜测得到了国信证券首席分析师方焱的认同：“应该会与基金、信托或者证券公司资产管理部门制定一个资产管理计划，先把公司以一定资金出售，设定一个期限，将项目套现获得发展资金，期限过后再买回来，仍然是自己的资产。”而这种做法源于商业项目回报周期太长太慢，这对于目前急于做大规模转型高周转的招商地产来说，显然对资金有着更为迫切的需要，而套现融资便成为企业最可能选择的方式。

　　有分析师认为，招商地产这种出让商业资产拟资本化的方式，将可能与之前华侨城发行“租赁收入财产信托”融资的形式类似，即业界所称的“准REITs”。

　　在2007年，华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益，委托中信信托发行财产信托产品，当时的这种变相REITs便被业界称为“准REITs”。

　　而招商地产的这几项资产都是公司早期的物业，经过多年折价，并无多少账面价值，主要靠贡献一定的出租收入，而受让这些项目所获取的其实也是稳定的租金收益。

　　按常规思路，作为资本运作的第一步，招商地产首先要把这些目标资产进行股权改造，以建立起公司化的架构，否则目标资产以资产形式存在，就只能简单地对外出售。

　　而事实上，招商地产之前的商业地产投资模式，亦是在为资本证券化做铺垫，比如目前招商地产所有新发展项目，都是一个项目成立一家公司，以便于后期的资本化运作。

　　包括万科在内，进军商业地产并非只为商业而商业，而是想孵化其资产证券化的管理模式，招商地产的意图因此也非常明了。

　　“这种方式只要操作得当，实际比目前最优惠的银行(行情 专区)贷款成本还要低。”上述分析人士称，这种融资方式只适合于长期持有稳定经营性物业的企业，最关键是要能产生稳定的现金流，招商地产的这几个项目正具备这样的特点。

　　而招商局集团旗下的招商资本和招商证券(行情 股吧 买卖点)的私募产业投资基金都能为招商地产的商业地产提供强有力支持。

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