三中全会将为房地产业带来市场化 科学化调控的春天

时间：2013-11-15 21:58    来源：  

 

　　税制改革 “两个鞭子赶羊群”建立租售并举的房地产市场

　　土地供应不足的直接后果是房地产市场供小于求，一线城市供需矛盾更为突出。胡志刚认为，要彻底改变这一现状就必须增加供给，但并不是多建增量住宅这唯一途径。通过税收调节存量住房，建立租售并举的房地产市场是大势所趋。

　　市场上存在的小产权房、空置房、存量房都可以盘活成供应产品，缓解供需紧张的现状。现在北京的自住型商品房和上海的共有产权房都存在量大、边远、空置、套利、政府缺钱等问题，加上征地拆迁成本加大，土地供应量受制约，分配和退出机制不健全，应该适当降温，在把保障房建设和供应转向以棚户区改造和旧城改造为主的同时，把政策的主线转向通过税收政策合理引导存量房进入租赁市场，加大租赁产品的供应。

　　但是不得不承认，而开发商手中的空置房，炒房者手中的空置房，市民手上的二手房，他们囤房的目的大多是为了待价而沽，等待大涨之后抛售。据调查，全国连续6个月“黑灯”的空置房，足够2亿多人居住。将这些资源盘活，能极大地缓解市场上的供应问题。但是如何盘活?

　　三中全会公报提出税收制度改革，这意味着房产税将会对稳定租赁市场的培育，发挥作用。胡志刚表示，房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，但可以将房产税、交易税和法律制度相结合，将其设计成为市场“高压线”，规制人们的行为，逼出闲置房进入租赁市场。

　　简单来说就是“两个鞭子赶羊群”。即一方面实行差别化流转税，对于在基本居住需求之内乃至少量投资需求的转让，可以降低交易税，对于以投机为目的转让则收取高额交易税，并通过法律手段遏制阴阳合同、吃差价等行为，使其投机成本加大，无利可图。另一方面，对于在交易碰壁后转入囤房的则征收房产税，使其“持有不起”。与此同时，政府采取疏导政策，对于被“两个鞭子赶出”既不能卖又不能囤的这部分房屋，利用减免房产税、租赁税或使用其他鼓励政策，吸引其流向租赁市场，让他们将投资投机转为出租获利。

　　当然，疏堵结合，综合设计房产税制，建立起租售并举的房地产市场，需要建立在全面摸清城市房地产各类资源、摸清城市住房底数、摸清供需、摸清空置的基础上审慎制定综合改革方案。

　　由于北京、上海这两个城市分别是我国政治中心和经济大都市，有许多复杂的因素，难以逾越。因此包括这种税制在内的综合试点可以在天津、广州、深圳等一线城市中选取一个，在杭州、苏州、南京、无锡等过热的二线城市中选取一个，在郑州、太原、昆明、贵阳、温州等趋冷的城市中选取一个，在三个不同类型的城市分别展开。为配合综合改革试点，要放权试点城市参照上海“自贸区”的做法，通过地方立法，完善房地产地方法规、规章，并进行住房普查，开通本城市的住房信息系统，普查和信息系统的运转暂时仅限于该试点城市独立且封闭操作。

　　“真功夫”和“真金白银”将决定房企生死

　　综上，胡志刚认为，三中全会确立市场化科学化的房地产调控，对行业发展将起到制度性的保障。但这不意味着开发企业的日子会更好过。稳定的政策预期和市场环境，使得企业有机会平等竞争和自由竞争，但健康、多元化的市场对企业的要求也更高。“市场对企业的考验永远是最严格的”，胡志刚认为，多元化的市场格局下，能否把握真实的市场需求，生产出有符合宜居、环保、有竞争力的住房产品从而塑造产品品牌及企业品牌，是否具备较强的资金实力和融资能力，即“真功夫”和“真金白银”，是未来决定企业生存发展的最关键因素。

 

责编/张小强

 

 

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