楼市限购七巨头扎堆IPO 物业第一股即将诞生

时间：2016-12-03 12:31    来源：华夏时报  

　　

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　　华夏时报(公众号：chinatimes)记者刘思希北京报道

　　在楼市限购政策升级之际，证监会11月25日更新的“首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况”显示，目前共有7家房地产企业处于IPO排队审核过程中，分别是：大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、南都物业服务、广东碧桂园物业服务和首创置业。拟上市地均为上海证券交易所，审核状态均为“已受理”。

　　自2010年监管层叫停房地产企业IPO以来，国内的房地产企业未再有IPO上市案例，国内房企登陆资本市场只能选择远走海外，或A股借壳。在目前库存越来越严重的市场环境下，政策环境开始宽松，IPO排队企业中再度出现房企身影。

　　为何此时扎堆IPO

　　在上述7家IPO排队的房地产企业当中，万达商业无疑是最受瞩目的公司。

　　回A双管齐下的万达商业在A股市场掀起了一场猜壳潮，比如红星发展、新华都、上海九百和中体产业等一度成为绯闻主角，但大多都被澄清、否认。

　　绵石投资更是主动“碰瓷”万达商业借壳，成为第一个承认与万达商业借壳并失败的上市公司。11月21日晚间，绵石投资公告透露了万达商业的上市进程，其本欲拟以发行股份购买资产的方式，购买万达商业地产的全部股权，同时置出公司部分原有资产，不过只筹划了两个月便终止了。

　　万达集团随即在官网发表声明称：“绵石投资公司擅自发布‘终止万达商业重组’公告完全属于单方炒作行为，与万达集团无关。”

　　11月29日，市场传出“万达商业放弃借壳拟登陆上交所”的消息，但很快万达商业高管对媒体回应称：“此消息纯属误读，公司早于2015年已向证监会递交IPO申请，对于资本市场我们的态度一直是开放的，始终选择对股东最有利的方式。”

　　东方财富Choice数据显示，截至11月24日，在上交所排队IPO的企业共计343家，万达商业排在第39位。

　　业内人士表示，部分房地产企业选择登陆A股市场，既显示出监管层面对房地产企业上市融资的态度保持稳定，也说明不少房地产企业在资产负债比例较高后，期待通过A股IPO上市融资缓和高企的资产负债率。

　　据了解，在香港上市的房地产企业加速冲刺回A的背后，就是因为A股和港股之间存在巨大的估值差异。

　　数据显示，港股市场上，即便龙头地产开发商也只拥有四五倍的市盈率，平均市盈率仅在1.7倍左右。早年一些地产开发商在港IPO即实现财富暴增的故事似乎一去不复返。

　　而在A股市场，中证指数于9月30日公布的数据中，132家地产股平均市盈率为20.26倍。当中，这些地产股最近1个月平均市盈率20.81，最近3个月平均市盈率23.52，最近6个月则更高，达到26.01。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于相对资金密集型的房地产企业而言，在估值更高的A股市场上市不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。

　　除此之外，令上述房地产企业感到惊喜的是，IPO的发行速度也在悄然发生变化。

　　长江证券分析师蒲东君表示，进入11月份以来，IPO审核明显提速，从以往每月两批升级为每周一批，11月内共放行四批52家公司IPO，数量创出年内新高，单月获批数量接近半年总和。此举无疑将缩短优质项目的上市周期。

　　物业第一股花落谁家

　　9月7日晚，在香港上市的碧桂园发布公告称，碧桂园8月31日建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请获得了证监会的受理。

　　据了解，早在去年8月，碧桂园就明确将物业板块分拆上市。碧桂园集团首席财务官吴建斌曾公开表示，相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE依然有差异，公司经过研究后认为国内上市更为理想。

　　从规模上来看，碧桂园物业连续两年名列物业行业第五。它的大部分竞争对手，都选择了香港资本市场，包括彩生活、绿城物业、中海物业和中奥到家等，但碧桂园却选择了难度更高、障碍更多的A股。

　　不过，碧桂园若想成为国内第一家A股上市的物业公司，还得与同样力争在A股上市南都物业进行比拼。

　　7月1日，证监会网站披露了数十家拟上市公司的招股书，南都物业就在其中。招股书显示，南都物业将发行1984.127万股，拟登陆上交所。

　　公开资料显示，南都物业成立于1994年，是浙江省最早成立的物业服务企业，主要承接规模型住宅、高端豪宅、写字楼、商业综合体及产业园区等各类物业。报告期内，公司2013年至2015年营业收入分别为2.93亿元、3.9亿元、4.7亿元，净利润分别为1339万元、3151万元、5418万元。公司物业管理服务区域主要集中在浙江地区，2013年、2014年和2015年，公司在浙江省营业收入分别为2.79亿元、3.7亿元、4.38亿元，占相应期间主营收入比例分别为96.96%、95.8%和93.27%。

　　在南都物业公布的2013年至2015年前五大客户中，杭州银泰城占据了2014年和2015年的第一大客户，其为南都物业贡献的营业收入分别为2365万元、1982万元，占当期营业收入比为6.05%、4.21%。值得关注的是，阿里巴巴园区连续3年成为南都物业前五大客户，其中2013年至2015年分别为第二大客户、第五大客户、第四大客户，其为南都物业贡献营收分别为982万元、1044万元、1141万元。

　　截至目前，碧桂园和南都物业分别位于上交所排队IPO企业的第54位和第158位。

　　冲A之路一波三折

　　虽然上述7家房地产企业都出现在了目前的IPO排队大军当中，但透过其背后的上市轨迹发现，部分公司冲A之路一波三折。

　　2018年11月18日，首创集团旗下房地产业务平台首创置业的IPO预披露文件出现在证监会网站上，这是首创置业第5次冲刺回A。

　　事实上，自2003年香港上市后，首创置业一直酝酿着回归A股。从2004年2月公布计划A股IPO筹资30亿元开始，首创置业的回A之路走了12年，而此前其最后一次终止是在2013年。资料显示，公司前几次折戟回归A股的主要原因为受IPO暂停、国际金融危机、房地产调控等外在因素的影响。目前，首创置业在上交所排队IPO的企业当中排在第158位。

　　值得注意的是，目前排队的富力地产与首创置业一样，也是第5次冲刺回A。富力地产于2005年7月在港股上市，2007年曾高调宣布回归A股，但其间经历4次折戟，最近的一次失利是在2013年4月12日，富力地产宣布终止了IPO审核。2015年11月13日，证监会官网发布的预披露信息显示，富力地产再次榜上有名。

　　在富力内部人士看来，选择此时重启A股发行事项，只因“政策”。富力地产早在2007年就已公开欲回归A股的计划，从满怀希望到一再延期，从排队等候到审查终止。富力地产A股回归路走了8年也未能到达目的地，这一次结果依然充满未知数。目前，富力地产在上交所排队IPO的企业当中排在第67位。

　　除此之外，同策咨询与金辉集团的冲A之路也是波折不断。据记者了解，同策咨询此次计划上市是在其前一次IPO申请被驳回近5年后。而金辉集团的上市申请则是在公司传出上市的消息11年后。截至目前，同策咨询和金辉集团分别位于上交所排队IPO企业的第248位和第111位。

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