通州商住房“以租代售”钻空子 背后风险巨大

时间：2016-12-06 20:04    来源：北京日报  

　　“虽然我们在通州，虽然商住房限购了，虽然你没有购房资格，但这楼盘你还能买!”今年连环的限购令，让通州几乎没了不限购的新房，但一位通州珠江四季悦城楼盘销售人员却根本没把限购令放在眼里。末了，他在挂电话时还补了一句：“这就是开发商的高明之处，你来了就全都知道了!”

　　到底是什么招数能把限购政策都“规避”了?记者昨日调查发现，这一楼盘背后恰恰是通过“以租代售”的形式操作，甚至开放商还能提供贷款。

　　但在业内看来，这个看似当下管用的招数却暗藏着诸多风险，稍不留神，“购房人”可能“钱房两失”。

　　钱数不变

　　购房却变租房

　　通州马驹桥经海路，占据两侧的“不限购楼盘”广告牌已经撤去。今年5月，通州商住和商务型公寓步入限购，但用销售员的话说，半年多过去，这里似乎又恢复了限购前的状态。

　　原来，开发商与购房人的身份都变了——记者调查发现，这是商住楼盘“起死回生”的原因。

　　在珠江四季悦城悦景园售楼处，销售员小张递出来一份“租赁协议”：出租方为北京珠江投资开发有限公司、也就是这个楼盘的开发商;而“承租方”其实就是“购房人”。

　　按照通州商住的限购规则，这类商住楼盘只能销售给企业，如果个人想买，只能走“特殊途径”，这种“以租代售”的途径就是其中一种。

　　记者在租赁协议上看到，租赁期为20年。虽然协议上标注着租金标准以及分期付租的方式，但小张说，实际上的操作方式却是“像买房一样一次性缴纳‘租金’，至少首付50%，剩余部分每半年一付款。”

　　一般来看，商住房由于是商办立项，土地期限通常是40到50年，可为什么这里的租房期限却有20年?业内分析，按照我国法律规定，房屋出租的最长期限是20年，超过20年后很难获得法律保护，因此开发商的长租协议绕不开这一关。

　　“过个三四年，等通州商住限购取消了，这房子就可以直接给你办房产证了。”更有看头的是另一份“补充协议”，上面标明“甲方同意在乙方获得购买资格后按约定的价格优先购买该房屋”。

　　小张解释，这里指的“获得购买资格”实际上就是通州取消限购，而约定价格就是之前的购房款。然而，相关部门从未透露过通州限购的期限。

　　成本过高

　　“公司”撑不下去

　　在规避限购的路上，开放商的招数一个接着一个。限购令刚发布时，记者曾对该项目有过调查。当时，一位销售人员透露，限购令落地第二天就没什么人来看房了。

　　一开始，包括该项目在内的不少商住楼盘都给出同一个解决方案——办公司，也就是在购房人名下快速办理一个“空壳公司”，获得购房资格。不过，这一招存在交易和后续维护成本上的弊病：不仅交易税费较高，购房后每年都需要缴纳一笔税费。

　　小张算了一笔账，以一套90平方米的房产为例，假设总价288万元，不计房产税，其中装修款90万元、毛坯款198万元。那么，年纳税额总计“198万元×8.4‰=1.6632万元”。

　　记者采访中也发现，珠江四季悦城还替“买房公司”想出了把房子出租出去的招数，这样以来每年的税款就可以大幅下降，如果每月租金4000元，一年下来各项税费加起来大约只有8000多元。

　　然而，这两个招数都存在每年需要固定缴纳一笔费用的问题，因此并不太受欢迎。以珠江四季悦城为例，上周六开盘后两天“售出”70多套房，但实际上以企业名义购入的不足10套，其余都是按照“以租代售”的方式成交。

　　“今年5月限购后实行过一段时间办公司的措施，但成本实在太高，一般买家承受不了。”某楼盘销售内部人士向记者透露出背后的实情，而开发商“开发”出“以租代售”招数也是迫于回笼资金的压力，“开发商投入了那么多钱，总得想办法把房子卖出去收回钱来啊!”

　　表面便利

　　背后风险巨大

　　以租代售，以前的购房款变成了长租协议里的“租房款”。但实际上，从计算“租金”到买房的诸多环节，这里依然是按照卖房那一套：以该楼盘最新3.2万元均价计算，这里一套90平方米房子的总房款大约需要288万元。对于如此高的“租房款”，一般的“承租人”是很难承担的。

　　可开发商已经想好了后路。“依然能贷款20年，可贷给你钱的其实是开发商。”销售人员介绍，贷款利息比银行基准利率还低，只有4.3%。甚至，在首付环节，也有分期付款一说：3天内先交够20%房款，3个月后再交20%房款，再3个月后再交10%房款，最终凑够首付50%房款。

　　这种开发商贷款的办法看似互利双方——“租房人”有了钱、开发商也起码收回至少一半的资金，但实际上对于租房人来说却是风险重重。“开放商把钱贷款给个人，本身就存在是否有资质的风险。”中央财经大学金融学院教授郭田勇说。

　　根据《银行业监督管理法》，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。

　　这还只是第一重风险。“现在打了擦边球，可日后开发商资金链一旦断了怎么办?遇到拆迁了怎么办?”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，由于没有房产证，未来还会有产权不清的风险：如果日后房价大涨，开发商不想卖了，租户又该怎么办?如果房企租赁计划有变，很可能所谓的“租户”房、财两空。

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