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楼市投资潮下的“破与立”:新供需发力 新动力引流

时间:2016-09-30 20:39    来源:中新网  

  中新网杭州9月30日电 “创业十年不如买房一年。”一句戏语道破许多人的无奈。

  “房屋是不动产中的最佳投资品种。”9月底,上海人王伟(化名)在浙江杭州富阳入手了两套排屋和四套公寓。这不是他第一次来到杭州买房,早在2007年,王伟就曾入手一套杭州的房子,2010年卖出时,房价翻了一番,但这在他看来只是小试牛刀,根本算不上投资。

  从2003年开始,王伟就在包括上海等附近城市投资房产。去年下半年,他在杭州陆续购入五套房子。经历过十几年楼市跌宕起伏,在他看来,投资杭州楼市值得期待。

  王伟是今年以来众多涌向杭州买房的投资客中的一个。

  数据显示,截至8月底,杭州市新建商品房2016年的成交突破了15万套,创下历史新高。8月份,杭州外来购房比例已经达到了33.8%;G20杭州峰会结束后的一周,外地人的购买比例达到了39.3%。

  正如数据所示,房地产市场的持续火热与外来的投资投机潮不可分割。价值洼地、G20效应、投资渠道缺乏等均是杭州楼市再兴投资投机潮的缘由,然而,只有潮水退去,楼市才能回归平静。

  从投资品属性回归消费品属性,在专家们和业内看来,离不开“破”、“立”之法,需要两者双管齐下,从房产税和土地政策两方面进行供需调节,从新动力注入实体经济来引流投资资金。

  投资客“相中”杭州楼市:不上6万不出手

  2015年10月,囿于上海对外地者的房产限购新政,在上海工作的陈楠(化名)出于半投资半自住的考虑,在杭州买了一套不是很满意的房子。没想到,时隔7个月后,这个房子价格上涨了约30万。

  如今,谈起这段购房经历,他感到十分后悔。“当初挑三拣四,不然现在发达了。”

  今年以来,杭州房价不断攀升,“地王”频出。

  “这就如同在池塘中丢下一块石子,波纹从中央向外围传导,直至平息。”在科地资本集团董事长陈刚看来,投资客涌入二线城市,本质上是一线城市房价上涨后的余波。

  他认为,持有货币的投资客看到北京、上海等一线城市,房产需求更大,房价承受能力更强,于是“石子”落在了一线城市。与此同时,紧缩的土地供应导致地王频出,以及今年资产荒导致的避险需求,一道助推了房价上涨。

  一线城市房价经历了一轮快速上涨后,部分二线城市在衬托下变成了“价值洼地”。因此投资客将目光纷纷转向二线城市,苏州、南京的房价紧随上海上涨。

  虽然池塘的波纹传导到杭州的时间比南京、苏州慢了一拍,但这并不影响杭州楼市掀起投资投机潮。

  浙江是经济大省,而省会城市杭州是浙江的核心城市,同时又与上海经济紧密连接。

  浙江大学经济学院教授史晋川认为,G20之后,随着杭州基础设施不断完善,国际影响力进一步提升,杭州的房价给了大众更多的预期空间。

  “杭州楼市的上涨也是杭州城市价值的体现。”杭州我爱我家品牌总监周包军说。

  的确,G20杭州峰会的成功举办,以及杭州近年来新经济的快速发展,自然环境的不断趋好,让不少人认为,杭州的房价仍然偏低。

  “杭州不上6万(人民币/平米)不出手,我不是来赚点路费的。”王伟在某论坛上放出豪言,并称这个价位是他所在的上海投资客小圈子里的共识。

  王伟告诉中新网记者,十一黄金周期间,他所在的投资圈将组团来杭州看房。

  “我觉得这是一个可以理解的现象,但这个现象反过来说明,目前投资方向缺失。”复旦大学管理学院教授芮明杰提出,目前市场上投资渠道少,许多外地投资客看中了房地产市场貌似一本万利的投资前景。

  还原住房消费品属性之“破”:房产税抑需求 土地新政增供给

  房地产早已成为大众投资的热选。但是,由投资投机性购房导致的房价暴涨和楼市乱象,必然加重购房者特别是刚需购房者的负担,使百姓的幸福感大打折扣。

  “政府要释放出强烈的信号,房子是给人住的,不是给人投资投机来炒(房)的。”浙江大学经济学院教授叶航如是说道。

  顾名思义,楼市需要让住房回归消费品和民生属性。然而,如何真正还原住房的消费品属性?

  九月以来,杭州政府已经针对楼市相继出台三个政策,分别为部分区域重启限购、土地拍卖新政,第三个政策甚至三箭齐发,同步上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例、暂停购房入户。

  然而,在许多专家看来,这些政策并非釜底抽薪之法,虽然对市场起到一定威慑作用,但并不能从根源上解决投资投机问题。

  “因为限购不是完全意义上的限购,(它)依然允许外地人认购一套,而且没有太多类似社保等约束,所以还是会倒逼部分购房者积极入市。”在杭州重启限购后,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,今年年底前房价会继续上涨。

  浙江建工房地产开发集团企划部总经理邱国良也认为,从长远来看,部分区域限购的政策所起到的效果不会特别明显。

  作为投资客的王伟也说,公积金等新政对他们的心理预期导向有一些影响,他估计房价上涨会放缓,恐慌性抢房不会再有了,但对于像他这样的非贷款性投资影响不大。

  正本清源。谈到解决问题的根本措施,专家们不约而同将目光都放到了房产税和土地、房源供给上。

  “最终的办法可能还是国家的房产税出台。”浙江省社科院经济研究所所长徐剑锋举例称,有的人买十几套二十几套房子,放置几年十几年,如果不出台房产税,这种情况就会很难改变。

  芮明杰也表示,对约束投资、还原消费品属性,其个人觉得房产税是一个比较好的控制房产作为投资品的政策。

  如果购房者买房自住,政府可以不收或者收取低的税率,如果购房者买房投资,政府可以收取较高的税率,“这样的条件下,投资就没意义了,自然而然就不会投资。”

  除了抑制投资需求,芮明杰认为应该双管齐下,此前杭州出台的土地新政还不够,要实现一定的土地供给。

  史晋川也提到了从供给和需求角度来还原住房消费品属性,他认为,对于高收入者、投资者,政府进行房产征税,限制他们的需求,对于中低收入者,可以加强供给,政府出钱盖房子,满足中低收入者的基本需求。

  还原住房消费品属性之“立”:为实体经济注入新动力

  陈刚表示,全国住房信息联网,配合房产持有税替代传统“土地财政”,从逻辑上讲一定可以控制房产投机,但真正推行起来阻力重重。政府要想主动、可控地推出上述政策,也需要新经济增长的配合,只有双管齐下,才能遏制房产投机。

  正如其所说,业内认为,实体经济还需要注入新动力,以此拓宽老百姓的投资渠道,如此一来,老百姓发现房地产行业无高利可图之后,能有新的投资选择,一定程度上也能进一步还原住房的消费品属性。

  邱国良表示,当前倡导创新创业就是实体经济中的新动力,但是现在的资金被房地产虹吸之后存在缺血的情况,创新创业缺乏资金来源,只有抑制住房地产泡沫虚高,让大家感觉在房地产行业无利可图,才会把资金投向实体产业去。

  他提出,国家层面能引导一些有一定发展空间的新产业,创造新的增长点。在他看来,投资客之所以集中在房地产市场而非其他产业,正是因为其他产业赚钱少、赚钱难。只有挤压掉楼市泡沫,让楼市收益增速跟国家GDP保持同步,这时,投资客发觉投资楼市低于预期,才会投资其他领域。

  在当下,“工业4.0”、“中国制造2025”等热词频频显现。

  “传统工业发展前景非常大,要大力发展新兴的工业。”徐剑锋认为,大量热钱在股票市场与房地产市场流动,常常引起股票与房价暴涨暴跌的情况。因此,国家需要制定政策,引导传统工业转型升级。

  陈刚也觉得,当前的资产荒正是由于新经济的潜力尚未被完全释放出来,实体经济的收益率远低于房价涨幅,大家只能一窝蜂把钱投到房地产上。

  “工业4.0,就是智能化、数字化、绿色化,如果这三化都达到,许多问题都可以迎刃而解。”陈刚看好智能制造和金融科技领域,也将公司资本聚焦在了新经济领域。

  “只有潮水褪尽,才知道谁在裸游。”毕业3年,新杭州人梁敬浩每月要从薪水中拿出70%来还贷。虽然如此,他仍然怀揣梦想,希望有朝一日能换一套“叠排、带露台”的大房子。

  和众多刚需购房者一样,梁敬浩希望走在“居者有其屋”到“居者优其屋”的改善型住房道路上时,楼市能回归消费品本身,这样,房价可以涨得慢一点,他才不会走得太辛苦。

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标签:楼市投资

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