一文看懂一线城市值得长线关注的三类房产

时间：2017-04-18 22:22    来源：证券时报  

　　4月18日，微信公众号“朱罗纪”发文，分析了目前一线城市值得长线关注的三类房产。

　　文章称，基于四大一线城市整体经济基本面假定持续向好和现行制度设计基本不变的条件下，至少下列三种类型的物业，值得买房人长期关注。简单起见，采用深圳作为样本。

　　第一类:豪宅，未来可能会越来越贵

　　文章指出，从较长期看，四大一线城市真正的豪宅，现在的价钱并不算贵。这个逻辑主要是基于：豪宅的价格形成机制早已变了。

　　一线城市豪宅的价格，不是由本地人决定的，而是由中国甚至更广泛区域的富人决定的，它和本地的“房价收入比”无关，而和财富集中度攸关。简言之，最有钱的那部分人将决定一线城市豪宅的价格高度。这一点，所有的国际大都市都是如此。

　　比如深圳，它未来豪宅价格的高度，取决于它在富人而非普通人眼中的价值。客观说，价值很高。我认为一在于它的城市创新活力，二在于较好的生态环境，深圳是四大城市中唯一一个具备了良好的创新活力和生态环境平衡的发达城市。故此，稀缺性很高。

　　这导致了两个结果，一是本地的富人产生的速度快，二是会带来外来的富人——基于创新活力吸引和北方雾霾逼迫而迁移来的富人。

　　但要注意两点，一是这样的豪宅在一线城市里，未来一定是非常小的一块区域。理论上，它的价格多高，并不影响大部分普通人的生活。二是，要是真正的豪宅，它所拥有的资源、产品的设计、建造的质量，都要是国际一流的。

　　第二类:学区房，会长期面临显著的价格刚性

　　关于学区房，应该形成共识的一个判断是：发达城市学区房的价格高，是一个全世界的难题。这种现象不独在中国，其它的国际大都市也一样，只不过没有我们夸张，这是市场竞争的结果。人口过多的涌入大都市，会产生教育的需求。而一个好的学校形成，需要很长时间，当它形成就会变成稀缺资源。围绕着它的房屋会长期受益，要么是售价高，要么是租金高，多数是双高。

　　相比于北上广，深圳的学区房价格将是最刚性的。主要是基于两点判断：一是，深圳的人口结构最年轻，它将是中国最晚一个步入老龄化的发达城市，这意味着这个城市人口的繁殖能力是最强的。二是，由于历史原因，深圳的教育资源缺口是最大的，尤其优质教育资源的稀缺性太高。目前的信息显示：深圳未来每年的学位缺口是3-4万个。

　　即便未来发达城市的人口总量下滑，学区房的价格也很可能不会明显下降。原因是教育资源会产生结构分化，生源会更加集中的涌向好学校，而差的学校会被淘汰或合并。

　　第三类:都市圈轨道物业，将成白领聚集地

　　城市化的后半场，城市会出现结构分化。人口会越来越多的涌向资源要素更为集中的大城市，中小城市反而会出现人口净流出。这会导致发达城市的大城市病越来越严重，无论是政府主动还是市场的要求，后来涌入大城市的人口都不可能留在发达城市，而是会走向大都市圈。

　　看这两年的变化，京津冀都市圈的一体化，包括最近雄安新区的成立。珠三角世界级城市群的目标，包括最近粤港澳大湾区的战略提出。都反映出，决策层已经意识到并且认同了中国大都市圈的趋势不可阻挡。

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