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北京楼市面粉比面包贵 开发商只能做豪宅

时间:2016-06-11 21:51    来源:新浪财经  

  新房被豪宅 北京楼市现供需失衡隐忧

  田国宝

  7000亿元,是目前北京商品房库存市值,它相当于2016年前4个月中国所有国企利润总和。

  这仅仅是已经取得预售许可证的新房库存,如果再加上在建项目工程和储备土地,这个数字至少还要翻一倍以上。

  北京楼市一向被开发商和购房者看好,上万亿市值库存是否意味着风险正在聚集?谁来买单?不仅考验着京城楼市的张弛力度,也考验着购房者的韧性。

  北京某开发企业项目负责人认为,在面粉比面包贵的北京房地产市场中,开发普通住宅不赚钱,促使开发商只能做豪宅。

  一方面,由于豪宅客户群体较为狭窄,去化速度相对较慢,大量新项目入市使得豪宅市场逐渐供大于求;另一方面,高地价进一步挤压了普通住宅的供应空间,而普通住宅恰恰是北京楼市硬通货,受到购房者追捧。

  普通住宅受追捧 豪宅供大于求

  北漂12年,张卫一直为在北京没房而耿耿于怀,他2005年来北京工作,2012年创业,至今在河北燕郊陆续入手了3套房子,但在北京买房的梦一直存在,“原来买不起,现在买得起了,又有些犹豫了。”

  他手中有200多万资金,在北京买房选择余地不大不小,“一个考虑是在二环内买个平房等拆迁,一个是在三环附近买个单价相对便宜的板楼,一个是在郊区买个别墅。”前一种是纯投资,后两种投资、自住均可。

  在这前后,北京国土资源局在海淀、顺义和延庆拍出三幅土地,其中位于延庆新城的地块楼面价达43000元/平方米,而延庆本地商品房价格为12000-13000元/平方米,面粉价格超过面包价格3倍。

  越来越多的新项目被迫豪宅化,在楼市的反映是,新房交易量远远低于二手房成交量。

  前5个月,北京房地产市场总成交量为141263套,其中二手房成交量为121768套,占市场交易量的86.2%。北京房地产市场主要以二手房交易为主。

  成交中,普通住宅交易量也远远大于非普通住宅。网易房产监测数据显示,2016年1-5月,北京商品住宅成交量中,单套面积144平方米及以上成交占比25.68%,普通住宅与非普通住宅成交比接近三比一。

  二手房市场成交同样以普通住宅为主,北京市住建委数据显示,5月份签约二手房27752套,平均每套成交面积不足92平方米,而新房平均每套成交面积为142.9平方米。从成交单套面积可以看出,二手房交易中普通住宅所占比例更大。

  5月份,北京二手房供应量为22517套,签约量则高达27752套,由于二手房成交主要以普通住宅为主,一定程度上反映了普通住宅供不应求现状。

  就在张卫犹豫不决的时候,北京房价仍在不断上扬,网易房产监测数据显示,截至6月5日,6月份成交均价为42000元/平方米,比5月份成交均价上涨6000元。

  7000亿库存谁来买单

  北京市住建委数据显示,截至5月31日北京商品房库存为2106.29万平方米,按照5月份3.6万元均价计算,北京商品房库存货值为7582.66亿元,相当于北京市2015年全年财政收入的1.6倍。如果按照6月份42000元计算,这一数字为8846.42亿元。

  胡润百富统计,2015年中国大陆地区千万财产人数为121万,拥有亿万财产人数为7.8万,如果按照最低标准计算,北京楼市库存货值相当于7582个亿万富豪,占中国大陆亿万富豪人数的9.72%。

  按照某招聘网站公布数据,2016年春季北京平均工资为8717元,一个双薪家庭不吃不喝情况下,需要5年工资才能赚够首付。

  独特的环境造就独特的市场,北京房地产市场呈现冰与火共存的格局,从个人投资角度而言,无论是京津冀协同发展和建设通州副中心的宏观因素,还是商品住用地供应减少、楼面价不断创新高等现实利好因素,都预示着未来房价的空间。

  北京疏解城区人口、改善生态和交通等措施逐步落地,北京近年开始逐步递减新增建设用地,再加上土地成交楼面价与房价倒挂明显,使得人们普遍看好未来北京房价上涨空间,也成为北京房地产成交活跃的主要原因。

  上述项目负责人认为,从供需情况来看,虽然去化周期看起来较长,但北京楼市库存压力并不大,“土地供应减少说明未来商品房供应量减少,库存一定程度弥补了后期市场空缺,市场供需或逐步趋于平衡。”

  张卫说,如果现在他把燕郊的三套房子都卖了,完全能够在北京买一套很好的房子,但似乎又不太甘心,“很多人是把北京的房子卖了到燕郊买别墅,剩下的钱到处玩,我三套房子换一套房子总觉得亏得慌。”

  2016年前5个月,北京商品住宅单套成交均价已经超过500万元,随着价格继续上涨,入市门槛还将进一步提高,“有钱的不一定有购买资格,有资格的不一定有钱买,有钱又有资格的也不一定会买。”张卫感叹道。

  对于开发商而言,随着房价不断上涨,购买力也在不断下降,去化周期长更为漫长,上述开发商人士认为,如果综合融资成本和资金利用率,在北京做住宅产品并不划算,“去化周期长导致流动性差,资金利用率低,最后增值部分可能被成本抵消了。”

  在他看来,北京房地产市场显然已经不在适合传统开发模式,对开发商自身实力要求越来越高,“大开发商可以通过其他项目来盈利来平衡,小开发商资金本来就紧张,如果融资成本高,三年还卖不掉的话,可能就不赚钱了。”

  他认为,未来北京土地资源越来越稀缺,价值会越来越高,“北京楼市投资价格肯定有,但这个价值主要针对一般投资者,对于开发商来说,如果能够提高物业附加值实现利益最大化意味着机遇,否则会面临着很大风险。”

  在他看来,随着社会不断进步,人们对房地产会有一个重新价值判断,“买不起的压根就不去想了,买得起的也会掂量掂量,五六百万可以干好多事,如果买房是不是值得。”

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标签:北京楼市面粉比面包贵

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