炒房者要退出历史舞台了?

时间：2017-05-29 14:14 来源：经济观察报

　　楼市调控狠招不断。从当初的限购、限贷、限价到如今的 10 年内限售，越来越严厉的调控政策，给房地产行业带来了巨大冲击，多地楼市降温明显，甚至惨淡，曾经风生水起的投机客如今举步维艰。

　　最严楼市调控再扩围

　　近日，保定出台号称 " 史上最严 " 限售措施，规定购房者取得房产证后 10 年内不得买卖。如今珠海在土地出让中也加入类似的 " 十年限售 " 措施。

　　截至 5 月 24 日，珠海市国土资源局共挂牌出让 15 幅地块，其中 3 幅住宅地块给出 "10 年限售 " 的规定。按照地块的出让公告，三幅住宅地块除了限定十年内不得转让以外，还把购买人的购买范围进行了详尽的限定。这三宗地分别是：5 月 2 日挂牌出让的珠国土储 2017-16 号地块、珠国土储 2017-26 号地块，5 月 17 日挂牌歘让的珠国土储 2017-30 号地块。

　　除了住宅地块，商业地块亦要求严苛。珠海市国土资源局官网上，多幅出让的商业用地也在出让要求中给出诸多限制，包括要求竞得企业自持 10 年内不得抵押、转让及销售。一旦考核不达标还需每年向珠海保税区管委会支付上百万元的违约金。

　　限售政策已经成为此轮调控的重要特点。数据显示，截至目前，已有超过 33 个城市开启楼市 " 限售 " 模式，多数城市明确新购住房需取得产权证后满 2-3 年方可上市交易。中原地产首席分析师张大伟认为，限售未来预计将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过 50 个城市执行限售。

　　而保定和珠海的 " 十年限售 " 会在全国铺开，成为一种常态化吗，或者限售时间会越来越长?

　　北京土地溢价率低于 5%

　　今年以来，全国土地市场出现新的分化局面，一线城市土地出让价溢价率明显下行，而相比之下三四线城市的平均土地溢价率快速上升。

　　5 月 25 日，北京出让一宗丰台区含住宅综合用地，因只有中粮 - 中海 - 保利 - 天恒联合体一个竞买主体报价而以 41.5 亿元底价成交。至此，北京近期成交土地中，除 1 宗流标外，已经连续出现 8 宗溢价率低于 5%，包括 4 宗商办地块、2 宗含住宅地块和 2 宗工业地块。而此前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过 30%。

　　尽管如此，三四线城市土地市场却依旧火热，且平均土地溢价率高达 46%。比如热点城市嘉兴，数百家企业抢夺土地。5 月 22 日，浙江嘉兴迎来一场土拍盛宴，共出让 8 宗地块。其中，位于科技城 1 宗、位于秀洲高新区 1 宗、位于城西洪仁路 1 宗、位于高铁板块 1 宗，其余 4 宗分别位于七星街道、新塍镇、王江泾镇、洪合镇。8 宗土地出让有数百家房企报名，竞拍紧急改到千人大剧院。

　　张大伟表示，各地楼市调控政策持续收紧，从土地价格看，房企依然积极拿地。在一二线城市的调控重压下，房企拿地开始集中在部分围绕一二线热点城市的三四线区域，预计在严格的调控下，地价也很可能在下半年出现平稳甚至下行的表现。

　　多地房地产市场惨淡

　　伴随着一系列调控办法多管齐下，多地楼市降温明显，甚至惨淡，去年房价涨幅居全球第一的合肥楼市，如今部分楼盘被开发商亏本抛售。

　　合肥开发商付出惨痛代价

　　016 年，合肥房价由于涨幅超过 40%，位居 2016 年全球房价涨幅第一。彼时被卷入这股火热洪流的那些一掷千金拿下高价地的房企们，目前就面临着较为严峻的高价地困局，合肥城建、新城、安徽建设成为难兄难弟。

　　2016 年合肥城建先后拿下 3 个高价地，拿地金额约 61 亿元，数量与金额均创下历史之最，楼面价均在一万以上。不久前，合肥城建对外发布的一季报除了披露显示，因今年一季度融资增加而导致财务成本剧增 5210.9 万元，同比增幅 897.4%，更惊讶的是，公司预计上半年净利下滑 50% 至 100%!为解决目前资金链紧张的问题，合肥城建不得不将公司旗下的 " 文一锦门学府里 " 项目亏本销售。

　　多家上市公司卖房难北京学区房无人问津

　　去年被热议 " 卖房扭亏 " 的 *ST 宁通 B，却在 2017 年 5 月份对出售学区房一事进行了澄清，称 " 截至 2016 年 12 月 31 日，公司尚未完成北京两套房产处置 "。从上述公告可知，*ST 宁通 B 在 2016 年并没有卖掉学区房。这是否说明北京学区房愁卖呢 ?

　　据了解，近期北京二手房交易量出现锐减，这种情况使得有心购买学区房的人出现观望心理。同时，教委 " 多校划片 " 政策的出台也淡化了学区房的概念。有购买学区房的人士担忧多校划片后，即使买到优质学校的学区房，也可能被派位到一般学校。

　　在近期发布的公告可见，上市公司卖房难的问题在国电南自，惠泉啤酒摩恩电气等公司都出现过。

　　两月跌 8000 元环京楼市遭抛售

　　距离北京市中心直线距离不到 30 公里的燕郊，房价下跌尤为明显。近日，购房者张先生向记者反映，5 月中旬他在北京旁边的燕郊购买了一套 88 平方米的两居室，单价仅 2.2 万元 / 平方米，而两个月前，该小区房屋的单价还在 3 万元 / 平方米左右。多家中介公司经纪人向记者表示，" 燕郊价格确实跌了，目前成交价格在 2.4 万 -2.5 万元 / 平方米的房子很多。

　　据悉，近一个多月的时间里，新挂牌的二手房有较大一部分是投资客抛售的房产，环京楼市政策收紧以及成交量的下滑，是投资客抛售房产的主要原因。

　　三亚降近 4000 元中介普遍辞职转行

　　继海南省在 4 月 14 号出台了楼市新政之后，琼海、海口、三亚等海南主要城市也相继细化了限购政策。限购政策出台之后，三亚房地产市场反应明显。国家统计局的数据显示，4 月三亚市新建商品住宅价格环比下降 1.2%，领跌全国。而根据三亚市住建局统计的最新数据，5 月 1 日至 16 日，三亚市商品房网签均价则环比下降了 14.71%，价格已从 2 月份的高点 23800 元 / 平方米下降到 5 月份的 19900 元 / 平方米。

　　据悉，海南有不少房产中介公司都已经没有生意可做，因为调控政策非常严厉，很多客户都已经没有办法在相关地区买房了。

　　炒房客哭晕在厕所

　　保定、珠海此次推出的 "10 年限售政策 "，算是史上最严的房地产调控政策，虽然很多人觉得其姿态意义要大于现实意义，但是绝对是瞬间按死上涨期望。著名财经评论人士黄生认为：

　　10 年内不得卖出，如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。

　　1、10 年内不能卖出，那么投机炒房的基本绝迹了，因为持有十年，投机是不可能的，必须变成长期投资。

　　2、10 年内不能卖出，那么杠杆的压力就会很大，因为杠杆的时间成本会很高，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，那么买房前就要认真衡量。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，十年限售政策固然严厉，可也是鼓励了真正的自住需求，促使住房回归居住属性。对于投机需求而言，流动性长期禁锢无法快速周转，未来不确定性增加，势必将挤出投机需求。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，一二线城市房价长期看涨，在这种情况下，需求就被激发出来，包括有资格的改善性需求也变成了投资者，再多的供应也难以满足 " 全民购房式 " 需求，因此，增加供应只是供给侧改革的一个方面，抑制投资和房价上涨预期是另一个方面，预计一二线城市限价令将长期执行，特别是一线城市至少 5 年，限售将从目前的两三年延长到四五年。