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限竞房供应井喷,部分项目迎来“去化危机”

时间:2019-06-10 18:56    来源:诸葛找房  

 2015年被北京房地产业内人士称为“豪宅元年”, 随着土地价格的水涨船高,新房供应一度全面高端化。进入2016年,北京政府决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面,从2016年9月全国大范围调控开始,北京的住宅土地供应,几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。未来住宅需要以政府限定的价格出售,多数项目户型需采用“70/90”设计,且购房者在取得房产证五年内,不得出售。进入2018年,限竞房项目开始陆续入市,而今限竞房已经成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量,对缓解北京市场的供需矛盾,引导市场回归理性有着重要作用。诸葛找房数据研究中心从限竞房供地数量、各区域限竞房销售与各项目成交等方面为大家梳理北京限竞房市场的真实情况。

01 限竞房用地

1、2017-2018年为北京限竞房用地成交高峰,今年仍将有大量限竞房入市

2017-2018年,限竞房用地为北京住宅用地供应的主流,2017年北京成交限竞房用地44宗,成交规划建筑面积646万㎡,限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗,成交规划建筑面积497万㎡,限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%;北京市场过去2年限竞房用地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计今年还将有大量限竞房上市。

 

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数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

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数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

限竞房用地成交集中在五到六环间,五环内共成交11宗限竞房用地,分别位于东城、海淀与丰台,远郊区县密云、怀柔、平谷、延庆也有限竞房用地成交。

图:2016.10-2019.5北京限竞房用地成交分布

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资料来源:土地出让信息;诸葛找房制图

2、大兴、丰台限竞房用地成交最多,东城区楼面价最高

据诸葛找房数据研究中心统计,从2016年10月至2019年5月北京成交限竞房用地共计97宗,其中大兴区成交21宗,合计规划建筑面积249万平,在各区域中成交量最大,丰台区与房山区分别成交11宗与10宗限竞房用地,成交量分列二、三位。从已入市项目分布看,大兴区入市限竞房项目13个,入市项目量最大,其次为丰台区,入市限竞房项目7个;东城区、通州区截止目前还未有限竞房项目入市,东城区限竞房项目永定府开盘时间待定,通州区曾在2018年底成交3宗限竞房用地,目前都未入市。从未入市地块看,大兴区、顺义区、房山区未来待入市项目较多,区域还将有较大供应。

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数据来源:北京国土局、住建委;整理:诸葛找房

02 限竞房市场表现

1、限竞房供应占比已超6成,为北京市场的供应主力

随着2018年6月首批限竞房入市,北京新房市场逐渐步入限竞房时代。据诸葛找房数据研究中心统计,截止2019年5月北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.3万套,占北京商品住宅总供应的64%,限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

2、大兴区为限竞房供应主力区域,丰台区去化率最高

从区域限竞房项目拿证情况来看,大兴区有13个限竞房项目入市,共供应1.1万套,供应面积110万㎡,套数占限竞房总供应的33%,为入市限竞房项目最多的区域。其次为丰台区,有7个限竞房项目入市,共供应4013套,供应面积44万㎡。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

03 限竞房各项目情况

1、碧桂园·琅辉项目去化率高达95.83%,TOP10丰台占比4成

从限竞房项目去化率TOP10中可以发现,北京市部分限竞房项目去化情况较好。其中密云区碧桂园·琅辉项目以去化率95.83%高居榜首;丰台区电建地产·洺悦苑项目以95.40%的去化率紧随其后;大兴区瀛海府项目以92.68%的去化率位居第三,TOP3项目去化率均超90%。值得注意的是去化率TOP10中丰台区占比4成,可见丰台区限竞房项目较为受欢迎,销量较好。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

2、主城区限竞房项目以改善型房源为主,丰台区入市项目及去化率均高于其他城区

截止目前为止,海淀区限竞房项目入市3个,共成交72套,成交面积为9824平方米,成交均价为54170元/㎡,成交金额为5.20亿元,去化率仅为8.92%。海淀区入市的这三个限竞房项目均为洋房和叠拼等改善型房源为主,其中山屿湖、葛洲坝北京紫郡兰园两项目是今年4月来刚入市的项目,网签量均仅为2套,但项目目前已经积累不少客户,暂未反映在网签上。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

丰台区限竞房项目入市7个,共成交1768套,成交面积为17.36万平方米,成交均价为62269元/㎡,成交金额为110.76亿元,去化率为51.85%。丰台区是四个主城区中限竞房项目最多的城区,也是限竞房项目去化情况最好的城区。丰台区的限竞房项目既有6环外的翡翠西湖,又有2环边的佑安府,跨范围最广,成交均价范围在37927-81849元/平方米不等。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

3、近郊区中大兴限竞房项目最多,房山供应充足,昌平去化率最高

大兴区限竞房项目入市13个,是所有城区限竞房项目入市及供应最多的城区。大兴区限竞房共成交3696套,成交面积为34.61万平方米,成交均价为45499元/㎡,成交金额为167.84亿元,去化率为36.96%。

大兴区限竞房项目主要分布在黄村、旧宫、亦庄板块。其中黄村板块是三个板块中限竞房项目最多的板块,黄村板块位于南五环到南六环之间,老城气息浓厚。交通便利邻近地铁4号线,配套资源齐全,但也存在限房价项目集中,楼盘同质化高的缺点,因此黄村板块限竞房项目去化情况一般;旧宫板块位于南四环到南五环之间,据市区最近,配套较完善,拥有大型商业配套,限竞房项目去化率在三个板块中最高;亦庄板块位于东南五环边,是一个集产业园和居住区为一体的地方,环境良好,拥有南海子湿地公园,未来限竞房项目潜力较大。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

4、远郊区中除密云碧桂园·琅辉去化较好之外,其它城区项目去化情况较差

截止目前为止,北京远郊区共入市7个限竞房项目,密云区3个,平谷区2个,延庆区2个,怀柔1个。其中密云区碧桂园·琅辉限竞房项目去化率最高,其余项目去化情况不佳。远郊区距离北京主城区距离较远,配套设施不完善,限竞房项目虽然价格较低,但仍难以吸引购房者,导致各项目去化情况不佳。

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数据来源:北京住建委;整理:诸葛找房

在2019年限竞房产品大量入市的情况下,北京新建商品住宅市场也存在着供应结构单一,产品有同质化倾向的问题,导致限竞房去化压力加大。在限竞房土拍政策执行二年多之后,开发商拿地回归理性与常态,今年不限房价、不限“70\90”地块再次出现,将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间,预期未来随着北京土地、楼市的持续稳定,不限价地块或许会继续增多,土地的出让方式也将更加灵活。

(本报告为简版,如需完整版报告请联系王先生:wangguozhen@zhuge.com 17326806476)

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