佳兆业“旧改危机”：扩张转型遇阻，五年增800亿负债

时间：2019-01-26 20:52    来源：搜狐  

 　　文/岳家琛 编/李悫

　　1823亿债务是郭英成及佳兆业集团挥之不去的负担。

　　1月11日，佳兆业集团发布公告，披露1亿美元利率10.5%的可换股债券所得款项净额用途的进一步资料。公告显示，这笔债券所得款项净额将全数用作偿还部分于2019年2月及3月到期的银行及其他借款。

　　这只是佳兆业债务的冰山一角。根据佳兆业2018年半年报显示，截至2018年6月30日，该公司总负债1823亿元，负债率近85%，净负债率超过250%。

　　四年前“封盘风波”以来，佳兆业带着旧疾出发，高负债下，这家深圳房企也在多元化布局大健康等产业，同时从珠三角向全国扩张，谋求突破。

　　然而佳兆业的业务转型和版图扩张过程并不顺利。2018年12月30日，佳兆业西安扩张遇阻，王家棚旧改项目现场遭遇当地开发商冲击，佳兆业西安公司高管和多个村民受伤;

　　2019年1月14日，佳兆业转型受挫，佳兆业与浙江民投关于市值66亿元血液制品公司广东双林的股权争夺落下帷幕，佳兆业暂失控制权。

　　业务遇阻，又面债务“围城”。2018年中报显示，佳兆业有183.05亿元须于一年内偿还，这相当于佳兆业2018年上半年净利润17.04亿的10.7倍。此外，佳兆业须于一年至两年内偿还的借款约231.53亿元;约450.09亿元须于两年至五年内偿还。

　　异地布局受挫：西安旧改项目13亿投资恐打水漂

　　2019年元旦前夕，佳兆业西安公司董事长被打的消息在地产圈广为传播。

　　2018年12月30日，佳兆业参与的西安王家棚改造项目奠基前夕，围绕项目控制权，佳兆业和本土地产商兴正元双方在工地上发生了冲突。在此前，两家地产商就已多次对簿公堂，而到年底，矛盾升级为诉诸武力。

 

　　(佳兆业于2009年在香港上市，以珠三角区域的旧城改造、烂尾楼改造而闻名。)

　　事件缘起于两家公司对该旧改项目开发管理权的归属存在争议。

　　王家棚旧改项目最早于2009年获得批复，2011年，西安市新里程投资有限公司被确定为王家棚改造主体，开始实施改造;2015年，西安新里程实际控制人孙瑞林去世，公司现金流断裂，导致拆迁工作停滞。

　　为解决王家棚项目问题，西安新里程引进旧城改造起家的佳兆业作为合作方。佳兆业于2017年3月27日复牌。2017年8月，佳兆业从本土企业西安新里程手中接过了王家棚村的城改项目，收购了西安新里程88.89%股权。

　　但离奇的是，佳兆业接盘后的第三天，王家棚村两委会向新里程公司送达通知，单方面解除此前委托新里程的旧城改造合作协议。这个月底，王家棚村两委会启动二次招商，最终确定了西安兴正元地产开发公司为王家棚村新进开发商。

　　正是这一操作引发了争议。对于二次招商结果，佳兆业表示不服。

　　各执一词的佳兆业和兴正元对簿公堂。一审佳兆业胜诉，二审西安兴正元胜诉，目前佳兆业还在申诉过程中。

　　2017年至今，佳兆业在该项目上已累计投资约13亿元，用于支付股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理费用。

　　其中接手王家棚项目后，佳兆业仅向350多户村民发放的过渡费就超过了7000万元，此外还一次性偿还了陕西五建垫付的8000万元工程款等。

　　但在人民网地方领导留言板上，西安市政府官方关于王家棚项目的解释则称，“兴正元公司进驻该项目后，一是已向村民发放过渡费7500余万元;二是按照群众自愿的前提下，优先给每户群众‘一户一套房’用于群众自住……”

　　如失去王家棚旧改项目控制权，佳兆业13亿元的投资恐打水漂。

　　既然资金吃紧，佳兆业为何仍大手笔投入投入十多亿资金在王家棚项目上?易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，原因有两个——一是佳兆业仍会抓住城改老本行，二是西安能为佳兆业提供丰富机会。

　　佳兆业以旧改起家，多年来在广深区域开发了数个大型旧改项目，并拥有大量土储，是旧改领域颇有经验的开发商。但本次进入西安折戟，损失大量资金、时间和人力，凸显了房企异地旧改的风险，也显示出旧改的本地化和区域化壁垒难以打破。

　　佳兆业要想走出珠三角，依靠传统的旧改优势异地布局，未来还有漫长的路要走。

　　业务转型生变：布局大健康21亿收购未取得控制权

　　一场事故未平，另一起故事又在上演。佳兆业异地扩张受挫，多元化转型也频频受阻。

　　佳兆业于2017年大力布局多元化领域,涉足细分领域超过20个产业,入股6个上市公司。其主营业务一栏包括综合开发、财富管理、城市更新、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店运营、高端餐饮、物业服务、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公、深圳市足球俱乐部、茶业经营、教育产业等16项之多。

　　其中大健康产业是佳兆业看重的业务转型方向。但在一场对市值66亿元血液制品公司的争夺战中，佳兆业面临出局。

　　1月14日,振兴生化宣布,当天广东双林已领取新的营业执照,将法定代表人变更为浙民投提名并当选为执行董事的杨成成,并启用新的公司公章。这意味着,浙民投全面接管振兴生化旗下的核心公司,佳兆业正逐渐丧失对广东双林的控制权。

　　围绕着核心子公司广东双林管理权的争夺,振兴生化大股东浙民投与二股东佳兆业的激烈交锋,随着佳兆业的“落败”告终。

　　2017年12月，浙民投天弘投资合伙企业通过部分要约收购的方式，以36元/股的价格取得振兴生化29.99%的股份;几乎同时，佳兆业以收购方式，从原第一大股东山西振兴集团手中取得22.61%的股份，收购价格高达43.2元/股，合计21.87亿元。

　　第一大股东与第二大股东随即对上市公司控制权进行争夺，佳兆业利用浙民投天弘要约收购的时间差，率先派驻高管控制广东双林董事会并修改公司章程、设置“反收购”条款，以及占据上市公司总经理、副总经理、财务总监的职务。

　　

 

　　(广东双林是一家血液制品公司，佳兆业目前是该公司第二大股东。)

　　浙民投天弘和佳兆业的控制权之争一度焦灼，直到2018年5月2日振兴生化股东大会批准了新的董事会成员任职：浙民投以4名董事控制董事会，佳兆业提名3名董事但占据管理层职务，控制权纷争以这样的方式歇战。

　　然而纷争再起，浙民投和佳兆业的控股权争夺进入第二场。佳兆业控制的广东双林董事会，于2018年12月14日罢免广东双林总经理朱光祖，任命了代表佳兆业的罗军，这一举措引起了浙民投的反弹。12月17日，振兴生化发布公告,朱光祖重新当选总经理。

　　2018年12月17日，振兴生化举行董事会换届选举，佳兆业系独立董事刘书锦落选，董事会6名成员中浙民投占4名席位，佳兆业占2两名席位。

　　1月14日晚间，振兴生化发布公告称，广东双林已于当日领取新的营业执照，并变更了法定代表人。同时，广东双林宣布启用新的公司公章，原有公司公章作废。这意味着，广东双林的实际控制权已从佳兆业方，转向了由浙民投实际控制的振兴生化方。

　　佳兆业在一个与地产主业相距甚远的领域奋力拼杀,其原因或与振兴生化从事血液制品的医疗行业有关。若收购完成,将对佳兆业进军生物医药、精准医疗领域,全面深入布局大健康产业具有重要战略意义。

　　在收购振兴生化股份之前，佳兆业在香港控股了美加医学并将其更名为佳兆业健康。在其他领域，亦有并购上市公司，目前郭英成手中拥有包括佳兆业在内的6家上市公司，唯独振兴生化并未完全控股。

　　留给佳兆业未来的选择，要么是安心作为财务投资者，要么是继续增持股份，与浙民投天弘争夺控制权;要么在合规期过后，慢慢退出振兴生化。从浙民投天弘、佳兆业争夺控制权以来，振兴生化的股价已从最高35.5元/股下跌至如今的26.95元/股，市值蒸发约30亿元。

　　资金饥渴：一年内须偿还借款数倍于全年净利润

　　佳兆业如此执着于区域扩张和业务拓展，与其四年前的生死劫难不无关系。

　　事件始于2014年末，佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市政府锁定;一周后，佳兆业两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益;再一周后，佳兆业创始人、董事长郭英成辞职，佳兆业深陷破产传闻。

　　据佳兆业彼时财报显示，截至2014年6月底，佳兆业的现金及银行存款账面总值111亿元，总借款约为297.74亿元。佳兆业的总借款中，约60.08亿元将于一年内偿还，大部分不在偿还期，但在“黑天鹅”效应的影响下，越来越多的债权人提出了未偿还的款项及时到期应付的要求，这给佳兆业资金链带来了巨大的压力。

　　佳兆业由郭氏兄弟于1999年创办，同年开始承接烂尾楼改造项目。2005年开始，佳兆业走出深圳，向珠三角其他城市拓展，2009年12月，佳兆业赴港上市。同年，深圳开始实施《深圳市城市更新办法》，佳兆业逐渐向旧城改造方向转化。

　　

 

　　(佳兆业集团控股有限公司主席郭英成)

　　从2015年1月开始，接踵而至的债务违约、合作伙伴终止合作、各地银行信托申请诉前保全，查封佳兆业资产，让在中国30个城市拥有93个项目的佳兆业集团，一度陷入破产的危机。

　　搜狐财经“公司深读“梳理佳兆业财报发现，2014年以来,其资产负债率持续攀升,连续5年超过80%。具体来看,2014年至2017年,佳兆业总负债分别为1061.43亿元、1143.47亿元、1427.76亿元、1833.9亿元,资产负债率为88.02%、89.65%、86.1%、85.94%。

　　2015年初，佳兆业债务总额达650亿元，涉及银行、基金、信托等金融机构40多家。为确保自身权益，多家金融机构对佳兆业旗下39个项目向法院申请查封。

　　经历了锁盘危机、涉腐传闻、美元债务违约的佳兆业，背负约650亿的债务，一度陷入了生死边缘。

　　2015年年中，佳兆业选择自救。12月24日，佳兆业公布重组方案，获得了债权人的同意。劫难中的佳兆业通过重组成功自救，平安、中信等金融机构相继对佳兆业进行信贷松绑，中信银行深圳支行曾在2015年底联手中信信托，出资300亿解困佳兆业。

　　复苏后的佳兆业，负债率居高不下成为其始终未解之瓶颈。2017年6月，佳兆业及附属公司担保人额外发行了4笔中长期境外债券，共26.58亿美元;8月，又增加2.85亿美金的本金与其中三笔债券合并，总额29.43亿美元。

　　搜狐财经“公司深读”根据其公告梳理，仅美元票据，就有2020年到期票据总额2.85亿美元，2021年到期的2.25亿美元，2022年到期8.2亿美元，2024年到期24.2亿美元。

　　2018年中报显示，佳兆业有183.05亿元须于一年内偿还，这相当于佳兆业2018年上半年净利润17.04亿的10.7倍。此外，佳兆业须于一年至两年内偿还的借款约231.53亿元;约450.09亿元须于两年至五年内偿还。

　　与此同时借款成本大幅增加，截至2018年6月，佳兆业借款成本约47.8亿，较2017年同期增长60.2%。高负债下，佳兆业已将其持有的子公司佳云科技股权悉数质押。

　　2017年12月5日，原控股股东、实控人周建林以协议转让的方式，将占总股本21.25%的股份转让给了现佳云科技第一大股东深圳市一号仓佳速网络有限公司。搜狐财经“公司深读”通过天眼查发现，佳兆业持有上述深圳市一号仓佳速网络有限公司100%股权。

　　根据佳云科技2018年3月的公告，佳速网络将其持有的1.35亿股公司股份质押，占其所持公司股份的100%。佳速网络同年10月将质押股份解除质押并全部再质押。

　　而佳云科技的股价已经腰斩，从2018年3月最高时8.6元，跌至发稿前仅4.05元。如果佳兆业保证金缺乏，其质押股票或面临平仓风险。

　　佳兆业还决定分拆物业上市进行融资。2018年12月6日，佳兆业物业于港交所挂牌上市，于香港公开发售股份最终数目为1050万股发售股份，于国际发售股份最终数目为2450万股。佳兆业物业估计获得的全球发售所得款项净额约为2.594亿港元。但该股票挂牌首日即破发，跌幅5%。

　　佳兆业的多元布局和地域扩张目前尚无明显突破。虽然广泛布局,但2018年上半年营收中依然有93.1%来自物业销售,其他业务的贡献量可谓杯水车薪。

　　另外截至2018年6月底，佳兆业半年合约销售的分布中，大湾区的旧改项目为销售主力，贡献达到了55%。

　　“资金压力居高不下，异地布局和业务转型进展不顺，二者相互影响，这正是当前佳兆业的困局。”广东一位地产行业人士总结。

　　搜狐财经“公司深读”就西安旧改和负债率等问题向佳兆业核实，但截至发稿尚未获得回复。

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