观承别墅：改善比拼，别墅市场步入“藏品时代”

时间：2018-12-19 20:18 来源：商务财经网

2018年是全国房地产市场历史上最多调控政策的一年，据中原地产研究中心统计，年内全国房地产约经历405次调整，房地产市场明显的从高温趋向平稳，整体楼市进入平稳大局。

对于北京市场而言，重重限购政策下早已形成冷静平稳的市场环境，但众多成交数据显示，改善型住宅需求不减反增，供应量更显不足，新政颁发之后受影响最小的居然是别墅市场，这两年成交始终呈现稳步上升趋势。各大项目比拼也进入了“更有竞争力的产品”时代。

“限墅令”下低密土地稀缺观承别墅价值凸显

在更有竞争力产品时代，如何选择真正优质产品？市场往往能给出直接答案。

据丽兹行豪宅研究院统计，中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区、亚运村小营商圈一直位列商圈成交量前五名。其中，市场排名前10的楼盘中就有5个楼盘位于中央别墅区，区域内观承别墅迎风劲销，远超同区域内竞品项目。

观乘别墅能跻身成交量前列，不外乎在整体别墅用地供应稀缺背景下，占据天然生态资源和低密属性观乘别墅产品优势更加凸显。

别墅用地受限早已开始，2003年，为调整用地结构，“不让少数人占用那么多的土地”政府开始限制北京别墅类用地的供应；2012年6月，政府明确提出“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）”的限定，此后纯独栋别墅类土地再无新增供应，新入市住宅土地均为公寓类或多种产品类型混合项目用地。

2018年9月26日，《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》重申2012年“禁墅令”，明确指出北京全市范围内“禁止建设独户、独栋类房地产项目”。

可见在政策作用下，低密土地严控，市场库存稀少，细数北京近三年成交住宅性质土地136块，其中 1.1容积率以下的低密土地仅14块，仅占10%，优质土地十分稀缺。

优质土地资源的稀缺，让拥有独特自然资源和生态环境优势的别墅项目越来越少。再加上近些年对规划指标的严格限制，导致别墅形态逐步向高密度产品过渡，区位也更加分散。低密别墅无疑成为卖一套少一套的稀缺性产品，别墅产品真正进入“藏品时代”。

观承别墅这种拿地较早，占据天然生态资源和低密属性的墅区产品的稀缺和优势不言而喻，从2013年开始拿地，到2018年形成约60万平方的五墅连珠格局，容积率仅1.01的低密规划，观承别墅独门独院的产品设计让未来墅区的居住感受醇熟舒适。

也正是市场需求的变化，激发了别墅完成从 " 边缘 " 到 " 主流 " 的临门一脚。

事实上，别墅的“主流之路”早已开始。纵观2008年到2017年10年市场容量，北京别墅总供应了40466套，面积达约1330万平方米，总成交37559套，成交面积为约1210.8万平方米，整体去化占比高达92%。

图片来源：地产营销人

从目前实际库存看，当下只有不足7000套的库存，剔除部分不可售库存，还不足12个月的去化。不仅仅库存低位，产品供应预期看，也会越来越少。

这一状况形成离不开市场稳定大局，在市场理性稳定中，房产回归居住本性，产品力的专注提升，改善需求有了更好的满足。对居住升级，舒适度提高等相关品质的层面，别墅产品更能满足新需求，其类型优势自然凸显出来。

数据来源：天朗

数据来源：天朗

对比2018年整体市场的普宅和别墅产品供需情况，普宅供应去化变慢，但别墅市场成交远远大于供应，始终稳步增长。当市场中产品供应减少的时候，说明市场库存已然不足，也正因为这种供应少、库存少、成交高的市场结构，越来越多的购房者希望收藏别墅。

城市增长地之上，迭代与创新墅区产品体验

根据最新版的《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区（三城一区），将是北京转型发展的重要支撑，是全国科技创新中心的主阵地。

图片来源于网络

在三城一区中，未来科学城作为”国家智慧城市第一批试点单位"，拥有大体量的规划：整体规划约307万平方米公共服务配套设施，涵盖了文化中心、体育中心、购物中心、星级酒店等醇熟配套设施，同时拥有优质的生态环境——倚靠约44平方公里温榆河滨水公园，已然成为新兴产业和科技产业的“主战场”。

截至2017年底，未来科学城区域引入近万名高端科研人才，并汇集了36家大型央企和光启、华为等研发型民营的研发人才，以及北京航空航天大学、华北电力大学等39所高校。

本示意图仅展示项目位置关系，不反映各部分之间的实际距离，受图片大小所限，各部分的比例不完全一致，以上信息采集时间截止至2018年12月。

而观承别墅所在区域，位于中央别墅区以西，恰好一条高速之隔与未来科学城紧密相连，交界区域成为最有潜力的“政策红利区域”。未来整个观承墅区拥有25年发展的中央墅区醇熟配套、享受温榆河生态涵养，更和西侧未来科学城形成承接，墅区直接享受未来科学城所带来的人才和资金的集聚、延展性极强的交通路网以及醇熟完备的生活配套资源，成为集核心产业集群赋能的优质城市生活墅区。

而除了土地优势和区域支持外，观承别墅项目用五载时间不断的进行别墅产品升级来迭代墅居品质。从合院形态、产品排布、建筑设计、精工体系多个方面的不断升级，每一次的更迭都是一种市场的引领，更是对东方文化自信的回归。