开发商高价拿地有难言之隐?

时间：2016-11-26 21:33 来源：每经网

　　◎每经记者魏琼

　　11月22日，广州迎来了本年度最大规模的土拍大战，一次性推出10宗地块，吸引了超40多家开发商前来抢夺，一日吸金超204亿元。

　　从结果来看，广州土地市场疯狂再现，多宗地块刷新区域最高单价纪录，白云和海珠两区3宗地块楼面单价已破4万元大关，而早前广州市楼面单价最高纪录的保持者为雅居乐拿下的荔湾华大物流地块。

　　大规模推地并未缓解广州土地市场过热的情形，业内人士称，此次土拍出乎意料，接下来广州或将迎来房价的上涨以及新一轮调控加码。

　　楼面单价破4万

　　今日开拍的10宗地块有8宗热门地块，共吸引了超40家房企抢夺，保利、万科、碧桂园报名8宗地块，而招商、恒大、越秀各报名7宗地块。除了已经在广州有项目布局的房企，包括旭辉、五矿、美的、卓越、金辉等外来房企也参与到此次夺地大战中。经历一天的疯狂拍地大战，土地出让总金额达到204亿元。

　　南沙宗地的成交拉开了此次土拍大戏的帷幕，越秀地产以17.46亿元、竞配建人才公寓房49050平方米的代价拿下南沙坦头地块，折合楼面地价11772元/平方米。南沙黄阁地块则由万科以9.18亿元，配建人才公寓房37800平方米竞得，折合楼面地价13743 元/平方米，南沙两宗地块的溢价率均为45%。

　　最大热门则集中在白云、海珠、荔湾中心区域。白云新城地价吸引了25家房企竞拍，最终由龙湖首开以32.23亿元总价、配建面积30150平方米斩获，折合楼面地价45469元/平方米，刷新了广州最高地价纪录，成为广州第一个楼面价破4万元的地块。

　　海珠区万宝冰箱厂地块最后的争夺在中冶和保利之间展开，最终由中冶置业以30.7亿元夺得，剔除配建面积楼面地价达42573元/平方米。

　　广钢新城自带光环，此次两宗地块均由保利竞得，其中一宗楼面单价突破4万元大关，远超在售项目价格。

　　黄埔开发区地块引发万科和龙湖的激烈争夺，奋战到了天黑，最终由龙湖首开以43.04亿元总价以及配建面积为109800平方米收入囊中，折合楼面价23012元/平方米。

　　天河区商业地块则显得较为冷清，而金融城地块则无人问津，惨遭流拍。

　　新一轮调控会不会来?

　　此次拍地火爆情况超越预期，多个区域的地价再上新台阶，“面粉贵过面包”的情形重现。合富房地产经济研究院院长龙斌认为，昨日拍地一定程度上反映了开发商资金量充裕，也对未来楼市持乐观态度，广州作为一线城市，对开发商的吸引力还是很大。

　　中原地产广州项目部总经理黄韬在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，此次土地拍卖完全出乎意料。开发商高价拿地也有难言之隐，在经历热销之后，急于补充库存，今年广州推地较少，而此次推出的土地位置较好，自然引来开发商抢夺。

　　龙斌表示，高地价对开发商的开发能力也是一种考验，央企中冶拿下江燕路万宝地块属于旧改，50%住宅50%商业，楼面单价成本4万多元，未来新房至少要卖6万元/平方米以上才可以有盈利，到8万元/平方米才会有比较理想盈利。

　　以白云地块为例，刨除配建面积楼面地价高达4.5万元/平方米，加上配建面积成本，未来房价要卖到8万元/平方米才有盈利空间，但这一价格对于白云新城来说根本无法想象。黄韬称，现在也不知道开发商该怎么操盘了。

　　今年以来，白云区房价经过一轮上涨，网易房产检测阳光家缘数据显示，11月份白云区均价为32783元/平方米，最贵的珠江岭南公馆均价低于5万元/平方米，距离8万元/平方米的价格差距较远。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，从规划发展看，白云新城升值潜力动力不足，楼面单价4万元/平方米，将来新房面临压力。假如地块2年后入市，市场预期也只能承受6万元/平方米的房价。

　　按照经验来看，高价地的出现成为周边楼盘营销涨价的最佳契机，雅居乐夺得荔湾高价地带动周边房价上涨，长岭居高价地的出现则推高了广州市区的房价。

　　黄韬也表达了类似观点，此轮土地拍卖之后，如果没有政策加码，广州房价即将迎来新一轮上涨，而且上涨幅度不是一点点。但是楼市调控小周期并不会这么快过去，开发商此时高价拿地并不是好事，对产品和盈利能力提出更高的要求。

　　黄韬直言，这些高价地在2年内盈利难度较大，如果出现市场变动的话，开发商所面临的风险将急剧加大。大量的高价地出来，政府肯定不会坐视不理，也许新一轮的调控很快就会到来。