人民币贬值房企海外融资受困

时间：2015-08-16 12:33 来源：新金融观察

　　人民币(6.3918, -0.0070, -0.11%)大幅贬值，对房企影响最大的是海外融资成本升高。那些原本就因国内资金成本较高而将融资目光投向海外市场的房企，如今又被关上了一扇“融资的大门”。

　　新金融记者刘君

　　前7月海外融资下降57.6%

　　人民币的贬值，对于想在海外融资的房企来说绝对不是好消息。今年以来，房企海外融资的额度都在快速下降。

　　中原地产研究部统计数据显示，6月份中国房地产企业合计融资33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下调幅度达到48.9%。7月份房企海外融资难度进一步加大，融资额度下调到21.45亿美元。今年前7个月房企合计海外融资183.1亿美元，相比2014年同期的431.54亿元，跌幅达到57.6%。

　　中国指数研究院[微博]的统计数据显示了相同的趋势。今年开始，人民币贬值势头和美元升值预期让海外融资成本优势逐渐削弱，上半年中指监测共有15家房地产企业通过境外融资平台发行18笔债券，共募集资金约合人民币570亿元，同比缩减近30%。

　　中指院分析师对新金融记者表示，倘若此次技术性调整导致的人民币贬值持续效应拉长，将对房地产企业海外融资造成较大利空。海外融资成本提高及人民币贬值连锁效应带来的融资困难，使短期国内房企融资渠道内外交困，为企业带来较大资金压力。“根据前期房企海外融资的时间判断，今年企业将面临还款高峰。而人民币走弱将导致到期还款数额增加、债务规模扩大，负债房企面临更大资金压力。”该分析师表示。

　　“巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业‘钱荒’窘境，资金压力持续加大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　低利率优势不再

　　很长一段时间内，能在海外市场融资是彰显房企实力的重要标准。在美国近年来遵循的货币宽松政策指导下，国际资金参与中国经济发展的积极性高涨，都使中国房地产企业的龙头们在国际资本市场受到欢迎。包括万科、恒大、龙湖、碧桂园、万达[微博]等房企大佬们，也利用这种优势拿到远低于国内融资利率水平的资金。在海外市场所发债券、票据等年利率动辄10%以内，甚至最低能达到年利率3%的低利率，绝对让那些无法达到海外融资资质的房企眼红。

　　作为资金密集型行业，房地产对资金的渴望自不必说。受调控影响，长期以来房企想在国内资本市场通过上市和再融资手段获取资金都受到极为苛刻的限制，银行的开发贷款也对房地产行业要求颇高，只有资质好的大型房企和国有企业才能得到银行的青睐。对中小房企来说，只能通过信托甚至成本更高的民间借贷来筹集资金，资金成本常常达到20%以上甚至更高。

　　在这样的背景下，中国房地产企业在2013年、2014年连续形成海外融资高峰。一个直观的数字是，2012年共有25家内地房企进行了25笔海外融资，融资总额约合600亿元人民币，而仅2013年1月，就有17家房地产公司通过海外融资渠道募集了约合420亿元人民币的资金。2013年房企海外融资额达到约3228亿元人民币，同比2012年翻了5倍。2014年仅前7个月房企海外融资额度也达到2600亿元。

　　房企近两年来的海外融资热情，在今年伊始就开始冷却。代表性事件是年初的佳兆业事件让海外投资者对一直被热捧的中国房企敲响警钟，因此投资债券市场更加谨慎，尤其更加注重发债企业财务状况和风险，对财务杠杆较高的企业会敬而远之。与往年海外融资利率水平平均在6%的情况相比，2月份的几笔房企海外融资的利率均在7.5%以上。

　　利率上升，融资成本升高，有海外融资计划的房企不得不谨慎而行，而已经融到资金的房企，也因人民币贬值，而增加了还款资金压力。

　　目光投向国内市场

　　中国社会科学院财经战略研究院曾发布研究报告表示，海外融资的房企需要承受政策、汇率等多方面的风险。海外发债或银团贷款等融资模式会导致杠杆性提升，如果房企激进发债扩张，债务到期时间将会高度集中，一旦市场销售陷入困境，则公司的发债评级将很有可能被下调，资金流动性会进一步恶化。

　　为了平抑风险，今年以来已有多家房企加大了发行境内债的脚步。如万科近日表示，收到中国证监会[微博]的批复，核准向合格投资者公开发行面值总额不超过90亿元的公司债券。碧桂园获准发行上限为60亿元的国内公司债券，融创获准发行不超过60亿元的境内公司债券。恒大宣布完成总规模为150亿元的境内公司债发行。这些排名国内房企前十的巨无霸们，以往都是海外融资的主力军，如今将目光投向境内债市场，一是国内不断降息降准导致获取资金成本下降，二是海外融资难度和成本今年以来显著提升，一降一升之间，房企选择的方向也在转变。

　　中指院分析师表示，从短期来看，人民币贬值或直接导致资本外流和海外融资受挫使房地产行业投资和流动性面临考验。受短期海外融资压力增加影响，房地产企业或转向房地产信托等其他融资渠道，国内贷款占比将进一步扩大。

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